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부동산 세금/임대사업자

1] 주택 임대 사업자가 궁금해 하는 질문들입니다.

by MKYU 21기 2021. 5. 24.

 

주택임대사업자를 하면 좋다고 해서 했는데, 궁금한 점은 어디다 물어야 할지 생각하셨다면 그동안 많은 분들께 질문받았던 내용을 정리해보았습니다.

 

 

 

 

질문 1

주택임대 신고도 하고 전월세 신고도 따로 해야 하나요?

 

아니요. 주택임대 신고하면 전월세 신고 안 하셔도 됩니다.

 

질문 2

월세 31만 원입니다. 신고해야 하나요?

 

- 케이스마다 다릅니다.

1) 주택임대사업자 > 금액 상관없이 계약일로부터 3개월 내 신고

2) 미등록 / 주택임대 > 수도권, 시 이상이면 계약일로부터 30일 내 신고

3) 일반 임대 (상가 등) > 등록 여부 상관없이 모두 신고 (VAT 이슈)

 

 

 

 

 

질문 3

현재 월세를 받고 있습니다. 이 경우 세금 신고해야 하나요?

 

- 이 역시 케이스마다 다릅니다.

1) 일반 임대사업자(상가) —> 모두 신고 (VAT 포함)

2) 주택임대 > 부부합산 주택수에 따라 신고 (2천만 원 비과세 폐지, VAT 없음)

    2천만 원 비과세가 폐지되면서 2천만 원이 안되거나 같으면 분리 과세됩니다.

 

분리과세 세율 : 15.4% , 종합과세세율 : 다른 소득과 합산해야 하며, 소득금액 구하여 구간별로 계산함.

 

 

 

 

 

분리과세 단일세율로 종결 (14% → 15.4%)
다른소득에 영햐을 미치지않음
필요경비율 높음 (50% ~, 단 수입금액 2천만원 이하인경우만 해당)
종합과세 다른 소득과 합산하여 과세
합산된 금액에 따라 기본세율 적용 (6~45%)
필요경비에 대해 별도 입증해야 할 수도 있음
주택수 월세 간주임대료
1주택 비과세(단, 고가주택 과세) 비과세
2주택 과세 비과세
3주택 이상 과세 과세 (단, 보증금 합계액 3억 초과분부터)

집이 1 채라면? -고가주택(기준시가 9억 초과 ) 월세가 아니라면 비과세

 

집이 2 채라면? - 월세만 체크하세요

 

집이 3채 이상이라면? 월세 + 간주임대료 모두 확인하세요.

 

질문 4

미등록 임대주택은 주택수에서 빠지나요?

 

21년 6월이 되면 임대차 신고제로 인해 임대계약을 신고해야 합니다. 부부합산 주택수에 미등록 임대주택이라도 당연히 주택수에 포함됩니다. 

 

 

 

 

 

질문 5 

자진 말소하고 1년 이내 매도하면 중과 안 되는 거 맞죠?

 

아닙니다. 아래 1) 2) 하나라도 해당 안되면 중과될 수 있습니다.

1) 자진말소 대상인 주택 양도 시

2) 세법상 장기임대주택 요건 갖추어야 합니다.

 

자진말소 대상

민간단기 모든 유형이 대상
아파트, 다가구, 다세대, 단독 등
단, 자진말소가 된다고 해서 세법상 혜택있는것은 아님
장기일반민간
임대(구.준공공)
아파트만 해당
다가구, 다세대 등은 자진말소/자동말소 불가
단, 자진말소/자동말소라고 세법상 혜택이 있는것은 아님

 

 

 

 

 

* 세법상 장기임대주택

 

지자체+관할 세무서 → 2곳 모두에 사업자등록

 

임대 개시 당시 기준시가 6억 이하 (수도권 외는 3억 이하)

 

2018년 4월 1일 이후 등록 시 장기일반 민간임대주택으로 등록

- 8년 의무임대 , 그 이전은 민간 단기도 가능하였으나 이후는 단기 등록 x

 

2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 신규 취득한 주택은 혜택 불가

- 9.13 이전에 취득하거나 비조정대상지역 신규 취득은 가능

- 단 아파트는 현재 장기일반 민간주택 등록 불가

 

임대사업자종류썸네일
민간단기 준공공 임대사업자 이미지 - 출처 제네시스박

 

 

 

2] 주택 임대 사업자가 궁금해 하는 질문들입니다.

주택임대사업자에 대한 내용은 들어도 들어도 헷갈리고 어렵습니다. 그래서 작성해보았습니다. 질문 1 임대주택등록을 안 했습니다. 건보료 이슈는 무엇인가요? 등록사업자는 금융소득 1천만원

guemsugangsan.com

 

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