1. 변경된 세율
구분 | 현행 | 개정 | ||||
주택외 부동산 |
주택, 입주권 |
분양권 | 주택, 입주권 |
분양권 | ||
보유 기간 | 1년 미만 | 50% | 40% | (조정지역) 50% (기타지역) 기본세율 |
70% | 70% |
2년 미만 | 40% | 기본세율 | 60% | 60% | ||
2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 |
● 주택, 입주권의 경우 2년 미만 단기세율 인상('21년 6월 1일 이후 양도분)
- 1년 미만 : 40% → 70%
- 1년~2년 : 기본세율 → 60%
- 2년 이상 : 기본세율 (6~42%)
● 분양권의 경우 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(지역불문, '21년 6월 1일 이후 양도분)
2. 단독명의 일때와 공동명의일때 계산
● 2년전에 3억짜리 아파트를 매수하고 2억8천에 전세를 놓은 상태에서 3억3천에 매도할경우 양도소득세는? [ 양도세 계산전 필요경비 항목을 먼저 계산해 놓는것이 편하다) - 단독명의시
항목 | 금액 | 인정여부 |
취득세 | 330만원 | O |
중개수수료(취득) | 130만원 | O |
법무사수수료 | 30만원 | O |
도배, 장판 | 50만원 | X |
욕실공사 | 150만원 | X |
싱크대교체 | 50만원 | X |
보일러교체 | 50만원 | O |
샷시교체 | 500만원 | O |
총 필요경비는 1,040만원 입니다.
장기보유특별공제율 - 일반주택
보유기간 | 공제율(%) |
3~4년 | 6 |
4~5년 | 8 |
5~6년 | 10 |
6~7년 | 12 |
7~8년 | 14 |
8~9년 | 16 |
9~10년 | 18 |
10~11년 | 20 |
11~12년 | 22 |
12~13년 | 24 |
13~14년 | 26 |
14~15년 | 28 |
15년 ~ | 30 |
양도세 계산
구분 | 단독명의 | 공동명의 |
양도가액 | 33,000 | 좌동 |
(-)취득가액 | 30,000 | 좌동 |
(-)필요경비 | 1,040 | 좌동 |
양도차익 | 1,960 | 좌동 |
(-)장기보유특별공제 | 3년이하라 없음 | 좌동 |
양도소득금액 | 1,960 | 1960 * 0.5 =980 |
(-)기본공제 | 250 | 250 |
=과세표준 | 1,710 | 730 |
세율 | 15% (-누진공제 108) | 6% |
납부할 세액 | 148.5 | 43.8 * 2명 =87.6 |
세후 수익(종합) | 2,851.5 | 2,912.4 |
공동명의시 양도세계산- 단독명의나 공동명의 필요경비는 같음 , 세후수익은 공동명의가 유리하다
양도소득세 절세에 있어서는 일반적으로 공동명의가 유리합니다
- 양도차익이 명의자로 분산되는 효과
- 상대적으로 낮은 세율 적용받기 쉬움
- 기본공제는 명의자별로 모두 적용
중요체크사항은...
( 증여이슈, 임대주택등록에 따른 피부양자 자격박탈 등은 유의해야 합니다)
질문) 오피스텔은 주택수 (취득세, 종부세, 양도세 계산시) 에 포함되나요?
● 취득세에서는 2020.8.11 이전에 매매계약 체결한 오피스텔은 취득세 중과시 주택수에 포함안됩니다
- 8월12일이후 취득하고, 재산세를 주택분으로 과세 신청하는 경우에 한해 취득세 중과대상 주택수에 포함됩니다
● 보유세 및 양도세에서는 해당 오피스텔에 전입신고여부, 주택분 재산세납부여부, 주택임대사업자 등록여부에 따라 다르게 판단됩니다 (2020년 8월 11일 이전 이후 상관없습니다)
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