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부동산 세금/취득, 보유, 양도세

1세대1주택 양도세 비과세 받으려고 자녀 세대분리 잘못하면 양도세 폭탄맞습니다.

by MKYU 21기 2023. 1. 25.

 

세대분리 안걸리게 하는방법
세대분리 안걸리게 하는방법

 


부동산 할 때 세금을 줄이기 위한 방법으로 세대분리를 많이 하고 계십니다.



세대분리 장점


청약 1순위 혜택


세금 절세 혜택


무주택기간 인정


연말정산 공제




세대분리를 잘못해서 세금 폭탄을 받는 경우가 있어 세대분리를 어떻게 해야 문제가 없는지 포스팅해 보겠습니다.


자녀와 부모님이 같이 살면 1세대 2주택이 되는데 자녀와 부모님을 세대 분리하면 각각 1세대 1주택이 됩니다.


1세대 1주택이 되면 취득세도 적게내고 보유세도 적고 제일 중요한 양도세 12억까지 비과세 혜택을 받을수있어 세대 분리를 많은 분들이 부동산 절세를 하려고 합니다.


부부끼리는 세대분리를 해도 이혼하기 전까지는 세법상 동일세대로 보기 때문에 의미가 없습니다.


1가구 1주택 12억까지 양도세 비과세

일반적으로는 세대 분리하면 자녀하고의 세대분리를 많이 문의하십니다.


세대분리후 부모 입장에서는 세대 분리해서 이제 세금 문제 없어라고 했는데 문제가 되는 경우들도 많이 있더라고요.


기본사항 (둘 중 하나만 충족해도 됨)

1. 만 30세 이상일 것

2. 혼인할 것 (미성년자는 혼인해도 세대분리 안되고 만 20세 이상 혼인하면 세대분리 가능)

3. 만 30세 미만이고 세대분리하려면 소득요건을 충족해야 합니다.

중위소득 40% 이상의 소득이면서 (대략 월 80만 원 이상) 독립적인 생계유지가 가능해야 함


세대분리에서 문제가 생기는 부분이 양도세입니다.


취득세는 형식적으로 등본으로 분리되어 있으면 거의 세대분리로 인정합니다만 양도세에서는 실질적으로 볼 경우가 많습니다.


양도세는 주민등록등본상과 상관없이 실제에서 이제 생계 여부에 따라 쉽게 말씀드리자면 양도세가 이 세대분리를 좀 더 좀 깐깐하게 본다는 거죠.


실제로 부모님과 같이 살고 있지만 세대분리로 주소만 다른곳으로 전입신고해서 주민등록등본상으로만 세대 분리가 되어있다 그럼 이때는 양도세에서는 동일한 세대로 본다는 것입니다.


이걸 잘 알고 있어야겠네요.


취득세 같은경우는 그냥 주민등록표로만 분리를 해 놓으면 문제가 없고


문제는 양도세인데 양도세는 분리를 해놔도 실제 같이 살면 한 세대로 봅니다.


양도세에서 세대분리를 자세히 들여다보는 경우


양도일 직전에 급하게 세대분리를 한 경우



2.직장은 서울인데 부산으로 세대분리가 된 경우 ( 전입신고만 부산으로 된 경우)


국세청에서는 전입신고만 다른데 되어있고 실거주는 부모님 집에서 하면서 형식상 조세 회피 수단으로 세대분리를 한 것이라는 의심이 들 때에는 자녀분이 신용카드를 어느 지역에서 많이 사용하는지, 와이파이 통신 기지국 조회내용으로 실제 어디서 거주하는지 확인 가능합니다.


결론적으로는 이렇게 위장 전입을 해서 1세대 1주택으로 양도세 비과세를 적용 받으려는시도는 하지 않는 것이 좋습니다


소득세법에서 1세대란 그 본래 주소에서 일시 퇴거한 사람도 포함을 하도록 되어있습니다.


자녀가 그 일정 이상의 기간 내에 다시 부모님과 합가를 하게 된다면 이것은 애초부터이 세대분리한 것이 아니라 잠깐 입시 퇴거를 한 것으로봅니다.


그렇기 때문에 이때는 세대 분리로 인정을 받지 못할 수 있습니다.


실제 판례를 보면은 자녀가 세대분리를 하고 5개월 이내에 다시 합가를 하는 경우에도 일시적인 퇴거로 봐서 세대 분리를 인정해 주지 않은 그런 판례가 있습니다


그래서 저는 최소 1년간은 자녀가 부모님과 세대 분리를 했다면 최소 1년간은 유지를 하시고 다시 합가를 하는 것을 권해드리고 있습니다



15일 법조계에 따르면 최근 서울행정법원 행정2부(신명희 부장판사)는 시민 A씨가 서초세무서장을 상대로 ‘양도소득세 부과 처분을 취소해달라’며 낸 소송에서 원고 패소 판결했다.


2012년 서울 서초구의 아파트 한 채를 매입한 A씨는 2014년 같은 지역의 주택을 임차해 아내와 장남, 차남과 함께 살았다. 차남 B씨는 부모와 같이 살면서 2015년과 2018년 각각 경기 부천, 서울 서초구의 오피스텔을 사들여 2주택자가 됐다. B씨는 2018년 12월 소유한 서초구 오피스텔로 전입 신고해 서류상 세대 분리를 마쳤지만, 실제로는 전입하지 않고 부모와 계속 함께 살았다.


이후 A씨는 2019년 10월 자신이 보유한 서초구의 아파트를 32억5000만원에 팔아 소유권 이전 등기를 했다. 당시 B씨와 세대분리가 된 이후였기 때문에 A씨는 ‘1가구 1주택자’에 대한 과세 기준에 따라 2019년 5월 양도소득세 1억9000만원을 납부했다.


하지만 서울지방국세청은 이듬해인 2020년 2월 A씨에게 약 8억원의 양도소득세를 납부하라고 고지했다. B씨가 A씨의 주택 양도일(2019년 10월) 전에 세대를 분리했지만, 이후에도 A씨와 함께 살았기 때문에 A씨가 ‘1가구 1주택자’가 아니라고 본 것이다. 서울지방국세청은 서류상으로 세대 분리가 되어 있었다고 해도 A씨와 B씨가 실질적으로 함께 거주했기 때문에 B씨 소유의 오피스텔 두 채도 A씨 세대 소유라고 판단했다. 이에 A씨는 과세가 부당하다며 취소 소송을 제기했다.

A씨는 B씨와 함께 살았던 사실은 인정하면서도 “화장실 등 주거 공간이 구분돼 있고, 아들(B씨)이 의료비와 교통비 등 각종 생활비를 스스로 부담했다”고 주장했다. 또 “아들이 본인 소유 오피스텔에 대한 재산세도 직접 납부하며 관리·유지해왔고, 해당 오피스텔 매수와 관련해 아버지에게 지원받은 차입금을 상환해왔다”며 B씨가 독립 세대임을 강조했다.


그러나 재판부는 과세당국의 손을 들어줬다. A씨를 3주택자로 봐야한다는 것이다. 재판부는 “A씨가 조세회피 목적으로 세대 분리를 했다고는 보이지 않는다”면서도 “1주택자 여부를 판단하는 기준은 주민등록상 세대가 아닌 일상생활에서 생계를 같이하는 동거 가족 여부”라고 판시했다. 이어 “A씨의 집은 단층 구조로 출입구, 거실, 주방 등을 공유할 수밖에 없어 독립적으로 생활을 영위할 수 있는 구조로 보기 어렵다”면서 B씨가 독립세대라는 A씨의 주장을 인정하지 않았다.

출처 조선비즈 2023.01.15


 

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