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부동산 정보방

초보공인중개사 실무생존기 2) 임차인계약갱신청구권 사용시 꼭2년더 살아야하나요? 중도해지시 중개복비는 누가내요?

by MKYU 21기 2022. 12. 7.

묵시적갱신 계약갱신청구권

 

 

 

 

공인중개사가 가장 많이 받는 질문인 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.

 

A 묵시적갱신 제6조 ( 계약의 갱신 ) 1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
전세 계약 청구권은 세입자가 희망하는 경우 계약 갱신을 집주인에게 1회 청구할 수 있는 권리입니다. ​ 세입자는 계약 갱신 청구권을 보장받아 총 4년(2년 + 2년) 동안 거주할 수 있고 또 계약을 갱신했을 때 임대료를 최대 5%까지 올리도록 법으로 정해(전월세 상한제) 세입자들에게 거주 안정의 혜택을 주자는 취지입니다.

임대인도 다음 세입자 구할시간이 필요하므로 1개월전에서 2개월전으로 개정되었음

 

 

 

질의 내용]

 

임대인: 세입자가 전세 계약한 지 2달 후면 2년째인데 보증금에 5%만 오려야 하나요? 저는 임대사업자가 아닌데요? 시세대로 전세를 받을 수 있는지 그렇지 않고 집을 팔면  세입자를 내 보낼 수 있는지요? 

 

A : 임대인 임차인 모두 말없이 넘어가면 묵시적 갱신이 되는 것이고 묵시적 갱신이 되면 보증금 인상 없이 2년 동안 임차인은 추가 거주 가능합니다. 단 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 사용한다면 임대인은 기존 임대료에 5%만 올릴 수 있습니다. 계약갱신청구권은 한 번만 사용 가능합니다. 임대인이 만약에 집을 팔고 싶어서 임차인에게 계약갱신 청구권을 사용할 생각이 없으시다면 만기일에 맞춰서 아파트를 매도하려고 합니다
계약갱신 청구권을 사용해서 연장할 건지 물어보니 만기에 맞춰서 이사 나갈 거니까 신경 쓰지 말고 매도하라고 하셨답니다.(녹취록 있음)
그 말을 들은 임대인은 매매계약을 했고, 매매계약 시에도 혹시나 몰라 임차인에게 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 확인서한장을 부동산에 와서 써줄 수 있냐고 물었더니 바쁘다고 못 온다고 하여 일단락된 듯 보였습니다. 

문제는 만기일이 다가오자 갑자기 임차인인 이사를 못 나가겠다고 하여 법원까지 간 사건입니다. 소송 도중 매수인은 잔금 처리하고 소유권 이전등기까지 완료했습니다. 

법원 판결 내용을 요약해보면 이렇습니다. 현재의 주인은 매도인이 아니고 매수인이고 주인 실거주 목적이기는 하지만 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 완료되기 전에 임차인이 먼저 계약갱신청구권을 행사했다. 소유권 이전등기이전에 계약갱신청구권을 사용했고 당시의 법률상 주인의 실거주 요건이 아니었으므로 임차인은 집을 비워 줄 의무가 없다는 게 판결의 요지입니다. 이경우  임대인은 본인 실거주 조건으로 계약갱신청구권 사용을 거부할 수 있습니다. 단 임대인이 직접 거주하지 않고 다른 곳에 세를 준다거나 매매를 하게 되어 임차인이 이사실을 알게 된다면 임대인은 임차인이 실제 입은 손해에 대해 배상해주거나 

묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권을 사용해 잘살고 있던 임차인이 갑자기 중간에 갑자기 이사를 나가겠다고 하면 새로운 임차인은 누가 구하고 부동산 중개보수는 누가 내나요?

결론부터 말씀드리면 임대인입니다. 임차인이 임대인에게 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 사용 도중 이사를 나가겠다고 하면 임대인에게는 3개월에 유예기간이 주어집니다. 월세 같은 경우 임차인은 3개월치 월세를 내고 이사를 나가도 되고 전세 같은 경우 임차인에게 통보받고 3개월이 되면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 그렇기 때문에 임대인은 부랴부랴 부동산에 방을 내놔서 새로운 임차인을 구해놓고 기존 세입자를 내보내야 하고  방이 나가게 되면 부동산 중개보수도 임대인이 냅니다. 

 

임대인이 실거주한다고 하고 거짓으로 드러났을 경우?

임대인의 거짓 실거주 확인 여부를 좀 더 파악하기 위해서는 주민센터가 아닌 주택임대차분쟁위원회 전화번호 132번으로 또 각 지부에 예약을 하여 방문하시면 임대인 거짓 실거주 여부를 확인하실 수 있다고 합니다.

 

 

손해배상금액이 전세인 경우

 

기존 보증금을 월 환산하여 이에 대한 3개월 또는 현재 보증금 월환산액 - 기존 보증금 월환산액 차익에 2년 치 중 더 큰 것을 손해배상 비용으로 요구하고 조정 협의가 안될 시 마지막에는 소송으로 갈 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전월세 전환율 계산기 : 네이버 통합검색

'전월세 전환율 계산기'의 네이버 통합검색 결과입니다.

search.naver.com

 

전세의 경우 예시>

임대인이 본인이 들어가 산다고 해서 임차인을 이사 보냈는데 임차인이 그 사실을 알고 주택임대차분쟁위원회를 통해 임대인 임차인 협의를 하거나 협의가 안될 시 소송으로 이어지게 됩니다.

 

현임 차인 전세 1억 , 새로운 임차인 전세 2억 이때 

 

 

 

1. 기존 보증금 월환산 차임 3개월 분 - 656,250원 

2. 새로운 보증금 월환산 차임 - 기존 보증금 월환산 차임 x 2년 (24개월)  중 금액이 큰 것

 

    : 2억-1억 의 월환산 차임  218,750원 *24 = 5,250,000원 

 

마무리 

임차인은 계약기간 6개월에서 2개월까지 계약갱신청구권 (그 집에 대해 한번만 사용 가능) 사용할지, 임대인은 실거주하게 된다면 2개월 전이라도 임차인과 미리 협의하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

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