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부동산 세금

착공신고된 토지낙찰전 확인사항

by MKYU 21기 2021. 4. 27.

 

 

경매 지를 읽다 보면 괜찮은 물건 같은데 왜 유찰이 되었을까.. 나아가 불허가? 왜 불허가가 났을까라는 생각으로 머릿속에 말풍선이 잔뜩 쌓입니다.

 

잔금을 왜 미납했을까.. 어떤 문제가 있나.. 어떤 문제일까.. 위험한 거 아닐까.. 생각으로 머뭇거리다 포기하고 다음 입찰기일에 어찌 되었나 검색해보면 종전 최저가액보다 훨씬 상회하는 가액으로 낙찰된 것을 종종 볼 수 있습니다.

 

경매나 공매를 임할 때는 먼저 컴퓨터를 켜고 토지이용계획확인원, 다음 지도, 등기사항 전부 증명서를 보고, 매각물건명세서를 보고, 토지이용계획확인원상에 타법에 의한 담당 부서 전화번호가 있다면 전화해서 물어보고, 휴일 등을 이용하여 동네 부동산을 돌며 발품을 파는 것이 중요합니다.

 

막연히 KB 시세보다 싸게 샀어..라고 생각할 것이 아니라,,, 시세 또는 그것보다 싸게 사거나 더 주고 샀지만 장기투자를 목표로 했을 때 몇 년 후에는 이런 이런 이슈로 이 정도는 받고 팔 수 있겠다는 마지노선을 스스로 정하는 것도 필요하다고 생각됩니다.

 

경매나 공매 중에서도 토지 경매가 위험하다고 생각되는 이유는 토지는 공법적인 부분을 반드시 짚고 넘어가야 하기 때문에 그렇습니다.

 

예를 들자면 건축 허가 후 착공신고가 된 토지와 건축 중인 건축물이 일괄경매로 나온 경우 낙찰자는 낙찰 후 건축주 명의변경 후 완공하여 사용승인을 받을 수 있습니다.

 

낙찰자는 이경우 허가권의 승계에 전혀 문제가 없을 수도 있지만 만약 건축 중인 건물이 준공 직전에 건물이었다.. 그런데 시공상의 중대한 자로 준공 불가 상태다..라고 하면 낙찰자는 준공을 위해 시공에 하자 보수를 해야 하고 엄청난 비용을 지불할 수도 있습니다.

 

 

 

또 다른 경우로 토지만 경매로 나왔다.. 건축 허가-착공신고가 된 공사를 하고 있는 상태에서 토지만 경매로 나온 경우는 위험한 상태입니다.

 

이경우 법정지상권도 따져봐야 하고 건축허가권 승계 여부도 따져봐야 합니다.

 

낙찰자가 토지의 소유권을 확보하고 법정지상권의 성립 없음을 주장하여 건축물을 철거한다 해도 건축의 허가권이 종전 소유자에게 존재하는 한 낙찰자는 새로운 건축 허가를 받을 수 없습니다.

 

해결책: 계속적 공사를 할 수 없다고 판단되는 경우에는 허가를 취소하여야 한다는 사유를 근거로 행정소송을 제기해야 합니다.

 

길고도 긴 행정소송을 생각만 해도 엄두가 안 나는데요.. 행정소송을 단축시킬 수 있는 방법 중 하나는 국가권인 위원회에 제소해서 건축 허가를 취소하는 방법입니다.

 

주의점은 건축 허가가 취소된다면 하위 인허가 (농지전용, 산지전용, 개발행위허가) 취소가 도미노 형태로 일어날 때 원상 회복의 비용 부담을 질수 있는 경우도 확인해보아야 합니다.

 

 

 

 

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