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부동산 세금

증여세 양도세없이 자녀에게 12억원 아파트를 증여하는 방법이 있다해서 포스팅하게 되었습니다.

by MKYU 21기 2023. 1. 7.

증여세없이 증여하는법
증여세없이 증여하는법

 

 

 

 

아파트 시가 12억짜리 한채와 현금이 있는 어머니와 직장도 없고 미혼인 30살 아들이 있습니다. 나중에 상속세도 걱정되고 살아생전 증여를 해놔야 상속세가 줄어든다그 아파트를 아들에게 증여를 하려고 하니 직업이 없어 소득도없는 아들이 증여세를 낼여력도 없고 취득세를 낼 여력도 없습니다.


증여를 할경우 증여세는 자녀공제 5천만원 제하고 3억나옵니다.


115000만원 * 40% - 16000만원 = 3억

직접 계산해보기

 

 

국세청 홈택스

 

www.hometax.go.kr

 

상속세율과 증여세율
상속세율과 증여세율

 

 

 

 

 


무직인 아들은 당장 소득이 없기때문에 증여세를 어머니가 내주게 되면 내준 돈에 대해 또 증여세가 나옵니다. 때문에 실무에서 많이 사용하시는 가까운 친척분과 전세계약서를 작성합니다. 전세금을 10억으로 씁니다. 물론 계좌를 통해 정식으로 돈이 오고간 내역이 남아야합니다.

친척분이 어머니와 아들이 살던 집으로 이사를 옵니다.

그후 어머니와 아들은 그집에서 나와 인근에 전세를 구해서 거주합니다.


지금은 집값이 많이 하락하고있기때문에 12억짜리 어머니가 한채 가지고 있던 아파트를 아들에게 10억에 증여합니다. 그럼 아들은 전세10억을 낀 집에 소유자가 되는겁니다. 부담부증여 방식입니다.

어머니는 1가구1주택자라서 양도세가 나오지않습니다.


나중에 다시 원래 살던 아파트에 들어가려면 다시 친척분께 전세금을 상환한 계좌내역을 해놓으시고 어머니가 아들에게 전세 10억에 전세를 사는방식으로 하시면됩니다.

증여취득세율



증여로인한 증여취득세율은 현재는 상속이나 증여 등으로 부동산을 무상취득하는 경우 실제 거래한 가격이 없기 때문에 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부하고 있습니다.

그러나 개정 지방세법에서는 시장가치를 반영한 '시가인정액 (매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액)' 을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있기때문에 증여전 감정평가를 받아보는것을 추천드립니다.



그런데 만약 아들이 증여세 낼돈이 있다면 전세낀 부담부증여 말고 어머님을 계속 거주하시라고 하고 증여세를 분할로 납부하시는 방식도 좋습니다. 나중에 어머니가 돌아가시면 어머니 보증금 10억원에 대한 부분이 또 상속이 되기때문에 상속세가 나옵니다. 상속까지 생각하신다면 부담부증여로 하실지 10년에 한번씩 단순증여로 상속때는 없어지는 재산으로 만드실지 생각해보시면 좋을것같습니다.


가족간 저가양도를 저가 양도 같은 경우는 부동산이 양도 차익이 거의 없거나 아니면 1세대 1주택 비과세 주택을

활용하시는 것이 유리합니다.


가족간 저가매매계약은 시가보다 어느정도 저가로 거래해도 증여세가 과세되지는 않고 증여취득세보다 매매로 인한 취득세가 적다는점 장점이 있으나 단타 매도를 목적으로 하실분들께는 추천드리지않습니다.


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