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부동산 세금/임대사업자

주택 오피스텔 임대사업자 자동말소 자진말소후 양도세면제및 중과배제되는지? 임대료 상한 5%증액 조건 시작일을 알아봅니다.

by MKYU 21기 2022. 11. 26.

 

임대사업자 양도세비과세

 

 

 

 

 

임대사업자가 세금을 덜낸다다라, 나중에 양도세도 안낸다더라 해서 유행처럼 번졌던 임대사업자제도, 임대사업자이기는한데 너무 자주바뀌는 정책과 지자체와 세무서등록한 임대주택이 말소 (2018년이전 4년 단기임대했던 케이스)가 된 이후에 재등록했을때, 또는 자진말소후 거주주택을 언제까지 팔아야 양도세가 안나오는지 복잡해도 너무 복잡한 임대사업자정책에 대해 최근 기재부에 등록된 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

  • 자동말소와 자진말소후 장기임대사업자로 다시 등록했을때 거주주택 비과세는 어떻게 되는지?
  • 임대료 5% 정액기준은 어느때를 기준으로 시작해야하는지?
  • 임대주택을 양도했을때 중과배제 조건은 어떻게 되는지?

 

 

자동말소된 임대주택을 재등록한 경우

 

 

 

 

 

[자진말소, 자동말소]

단기임대주택 및 장기일반임대주택인 아파트 => 임대의무기간 경과 시 자동말소

민간임대주택법상 임대의무기간(4년, 8년)의 1/2 이상이 경과하면 자진말소 가능 (임차인의 동의구해야함)

 

 

Q1. 거주주택과 임대주택이 한채씩 있습니다. 임대주택은 2018년이전에 4년단기로 등록한 주택입니다만 2020년 08월 자동말소가 되었습니다. 그리고 2021년 01월 10년 장기임대주택으로 다시 등록하였습니다. 이후 2021년 02월에 거주주택을 비과세로 양도할수 있을까요?

 

A1. 가능합니다. 10년 장기로 새로 등록을 했건 안했건 4년단기로 임대했던 주택이 자동말소가 되었건 자진말소를 했건 임대사업자 말소후 5년내 거주주택을 팔면 의무임대기간을 충족한것으로 보기때문에 거주주택 비과세가 가능합니다. 단, 10년 장기임대로 임대주택을 새로 등록한 부분에 대해서는 과태료가 부과될수도 있겠습니다.

 

비교] 자진말소, 자동말소 된 임대주택을 거주주택보다 먼저 양도한 경우에는 임대주택 양도 후 2년이 지나야 거주주택 비과세 적용이 가능합니다.(최종 1주택 규정)



Q2. 말소후 재등록했다면 임대료5% 증액제한에 기준이 되는 시점은 언제인가요?

 

A2. 새로 장기임대주택 등록한 시점, 첫표준계약서쓰는시점이 임대료5% 올릴수있는 기준일입니다. 말소된 또는 말소한 기존임대주택일에 마지막 받았던 월세금액이 기준이아니고, 재등록 이후 최초로 작성하는 표준임대차 계약서가 임대료 정액 상환액 기준이 됩니다.

 

Q3. 자동말소가 되었습니다 그리고  재등록을 했습니다 이때 임대주택 중과배제 요건은 어떻게 되는지?

 

A3. 10년 장기로 재등록하여 임대기간을  미충족한 상태로 양도를 하더라도 증과배제가 적용된다는 해석입니다.
자동말소가 됐다면 언제양도하더라도 중과배제가 됩니다. 자동말소가 아닌 자진말소를 하고 재등록을 했다면 자진말소 1년내 임대주택을 양도를 해야 합니다 아니면 의무임대기간 10년을 유지하고 양도를해야 중과배제됩니다.



Q4. 언제등록했던 임대사업자가 임대주택 팔면 양도세 안나오나요?

2018년 12월 31일까지 취득후 취득일로부터 3개월 내 장기일반민간임대주택(민특법)으로 등록하고 10년 이상 계속하여 임대한 후 (임대료 5% 증액 요건 충족 + 국민주택규모 이하 + 임대개시일 기준 기준시가 6억(지방 3억 원) 이하) 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%를 감면합니다.

 

 

기획재정부 답변

 

 

 

 

 

※ 장기임대주택은 다주택자가 임대의무기간 경과 후 임대주택을 양도할 때 양도세 중과세 배제 혜택을 적용받습니다.(2018.9.14 이후 조정지역 내 취득 주택은 제외)

 

 

 

 

장기일반민간임대주택 등의 양도세 과세특례(조특법 제97조의3)


2020.12.31. 까지(민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일) 장기일반민간임대주택(10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택, 현재는 아파트는 제외됨)을 8년 이상 계속 임대하고 임대료 증액 제한 요건을 준수하고, 임대개시일 당시 기준시가 6억(지방3억) 이하(2018.9.13. 이전 취득은 가액요건 없음) 및 국민주택규모 이하의 주택을 양도하는 경우에는 임대 기간 중 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제를 계산할 때 50% 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대하고 양도하는 경우에는 70% 공제율을 적용합니다.

 



 

 

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