조정대상지역 물건매도시 양도세 중과관련 이슈

 

 

1. 일년동안 여러채 매도시

매년1월1일 부터 12월31일까지 명의자별로 같은 연도에 매도한 주택에 대해서는 합산과세 됩니다.

A, B, C주택의 경우 어느집은 (+)가 되고 어느집은 (-)가 되었다면 전체값은 내려갈 것입니다. 3채다 올랐다 하면 당연히 처분시기를 '연도를 다르게' 해야 합니다.

 

오래전에 사둔 안팔린땅이 있어 가격이 내려갔고, 많이 오른 집이 있다 했을때는 합산과세를 활용하는것이 좋습니다

 

주택을 여러 건 매도시, 유의해야 할 또 하나는 바로 ‘매매사업자 간주’ 입니다.

 

6개월 동안, ‘매수 1회 동시에 매도 2회’ 하는 경우이나, 과세당국에서 종합적으로 판단할 사항이며, 전용 85m2 초과 주택이 없다면 큰 이슈는 없습니다.

 

85m2초과 주택은 부가가치세가 나오기때문에 이슈사항이 있을수도 있음을 말씀드린것입니다.

 

2. 조정대상지역 물건매도시 양도세 중과관련

 

예를들어 집값이 1억이 올랐다고 가정했을때,,

 

예외) 조정대상지역 지정 이후 매도라도 (원칙은 잔금일 기준), 지정전에 계약서를 작성하고 지정된후 잔금을 납부한다면 양도세 중과는 제외되고, 세대원포함 무주택 세대인 경우 지정이전에 계약서 작성하고 지정전에 잔금까지 하면, 거주요건없이 보유만 해도 비과세가 됩니다.

 

그외 조정대상지역 지정이후 취득해서 비과세를 받으려면 2년보유가 아닌 2년거주는 꼭 지키셔야 합니다.

 

 

 

3. 양도세 중과 (중과제외 주택) --- [중과여부 판단시만 적용- 비과세는 아님]

 

1). 수도권 및 광역시 (군, 읍/면 지역 제외) 외 지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 기준시가가 3억을 초과하지 아니하는 주택

- 강원도, 충청도, 경상도, 전라도, 제주도, 인천시 웅진군, 인천시 강화군, 부산시 기장군, 대구시 달성군 (중과 주택수 제외)

 

2). 임대주택으로 등록한 주택 (단, 세법상 ‘장기임대주택’ 요건 갖춰야…임대개시 기준시가 6억 이하 등)

3. 1986~1999 사이 신축주택을 임대한 경우 (조특법 97조, 97조의 2, 98조)

3). 장기사원용 주택으로 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공하는 사용주 소유의 주택

4). 주택건설사업자로부터 신규 분양받은 주택으로 타워팰리스 등 (조특법 99조 및 99조의 3)

5). 문화재주택

6). 상속받은 주택으로 5년이 경과되지 않은 주택

7). 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 3년이 경과되지 아니한 주택

8)조의 2. 지자체에서 인가받고 국세청에 사업자등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용한 주택

9). 기획재정부령이 정하는 소규모주택 - ① 2003년 12/31 이전 취득 ② 대지면적 120m2이하, 주택 연면적 60m2 이하

③ 양도당시 기준시가가 4천 만원 이하인 주택 (단, 오피스텔이나 정비구역 내 주택은 제외)

10). 위 1) ~ 8)조의 2 제외하고 남은 주택이 하나인 경우는 이 주택도 중과대상에서 제외

 

 

또다른예)

 

주택이 3채인데 그중2채가 장기임대주택이고 1채는 일반주택입니다. 일반주택 매도시 중과되나요?

 

일반적인 경우라면, 중과에 해당됩니다. 하지만 2채모두 장기임대주택이라 중과세가 배제되는 주택이고 남은주택 1채이므로, 남은주택 1채도 양도세 중과 배제됩니다.

만약 직접 살고 있는 집이라면 거주주택 비과세 특례도 가능합니다.

 

 

개발행위허가통해 비사업용토지 양도세 폭탄 피하는법