조정대상지역되면 대출한도 줄어요?

 

 

먼저 도대체 조정대상지역이 뭔가요?

 

최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승이율 1.3배를 초과한 지역이거나 2개월 이상 평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과한 지역을 '조정대상지역'이라고 합니다.

 

 

최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 직전년도 대비 30% 이상 증가한 지역, 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 아래인 곳도 조정대상지역에 속합니다. 앞서 언급한 정량적 조건을 충족하면 국토교통부가 해당 지역을 조정대상지역으로 지정할 수도 있습니다.

 

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출시 LTV ( 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도 )와 DTI ( 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율 )가 낮아집니다.

 

조정대상지역에서는 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 제한이 됩니다. 단 서민, 실수요자 ( 부부합산 연소득 6,000만 원 이하, 생애 최초 구입시 7,000만 원 )은 LTV와 DTI가 각각 10%씩 완화돼 각각 70%, 60%로 한도가 적용됩니다.

 

 

조정대상지역 안에 1주택 세대는 규제 지역 내 주택 신규 구입을 위하여, 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 그뿐만 아니라, 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받습니다.

 

그 밖에도 조정대상지역으로 지정되면 부담 할 세금도 늘어납니다. 내가 사는 지역이 조정대상지역으로 지정되면 어떠한 세금 변화가 있을까에 대해 아래 말씀드리겠습니다.

 

 

 

1주택 이상 자에 경우, 보유한 주택이 조정대상지역으로 지정이 되면 그후 주택을 양도할 때 양도소득세가 중과됩니다. 2주택은 기본세율의 10% ( 2021년부터 20% ), 3주택 이상은 20% ( 2021년부터 30% )가 중과됩니다. 또 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

 

다주택자의 양도세 중과 여부는 양도 시점 상황으로 판단합니다. 조정대상으로 지정되기 전에 취득했더라도 양도 시점에 조정대상지역으로 지정 되었다라면, 양도소득세가 중과되는 것입니다. ( 다만, 조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금 주고 받고를 끝낸 경우엔 중과 대상에서 제외됩니다. )

 

분양권의 경우, 조정대상지역으로 지정되면 보유한 기간에 관계없이 50%의 세율이 적용됩니다. 지방소득세까지 포함하면 양도차익의 55%를 세금으로 납부해야 합니다.

 

​조정대상지역 내의 주택은 종합부동산세 부담 또한 늘어납니다. 조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일한 기준으로 기본세율보다 0.6~3.2% ( 2021년부터 1.2~6.0% ) 높은 세율로 종합부동산세를 내셔야 하고, 세부담 상한도 비조정대상지역 2주택(150%)보다 높은 200% ( 2021년에는 300% )가 적용됩니다.

 

조정대상지역으로 지정되면 비과세 조건에 해당되기위해 2년 거주 요건이 추가됩니다. 2년을 무조건 살고 팔아야 세금 부과되는 것을 피할 수 있습니다.

 

만약 조정대상지역 지정 전에 구입한 주택이라면 2년간 보유만 하고 팔아도 비과세가 적용되지만, 조정대상지역 지정 이후 취득하였다면, 2년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주를 하고 매도해야 비과세가 적용됩니다.

 

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