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부동산 정보방

전세보증보험으로 보증금 돌려받기 (전세사고, 절차, 방법, 사례보기)

by MKYU 21기 2023. 1. 15.

hug보증보험으로 보증금받기 후기
hug보증보험으로 보증금받기 후기

 

나홀로소송 (scourt.go.kr)

 

 

신축빌라 전세사기가 많이 발생하고 있습니다. 전세자체가 100% 원금보장된다고 말씀드릴수가 없다보니 저희 부동산에서도 전세는 거의 못하고있습니다. 중기청 전세처럼 고정금리로 이자나가는분외에는 변동금리 전세자금대출로 진행하시느니 보증금을 최우선변제금이하로 만들어 보증금은 올리되 월세를 낮추는 반전세로 임대인들을 설득하여 진행하고있습니다.


보통 이제 신문에서 나오는 빌라왕 깡통전세에 대해 정확히 뭔지 모르시는 분들이 계셔서 간략히 말씀드리자면

신축빌라를 예를 들어말씀드리겠습니다

신축빌라로 예를 드는이유는 아파트처럼 최초분양시 분양가가 공개되는것이 아니기때문에 건축주가 얼마에 팔겠다 하면 그것이 분양가가 되는것입니다.

건축주가 분양가를 정하면 동시진행이라는 용어가 등장하는데요

전세를 먼저 맞춰놓고 매매를 진행합니다.

즉 분양팜플렛에 분양가를 3억이렇게 광고하고 전세는 2억7천만원이라고 가정합니다.

건축주는 사실 2억5천정도만 받으면 될것이라 생각했지만 분양팀에서 꼬십니다

 

 

나홀로소송

 

pro-se.scourt.go.kr





이제부터는 뉴스에서 나온 전세사기수법이 등장하게됩니다


건축주와 분양팀에서 세운 바지사장 (노숙자나 신용불량자등) 에게 서류상으로 매매를 합니다

2억7천만원에 전세계약자도 찾습니다

바지사장은 건축주와 분양팀에서 500만원정도 (그이하도 될수있고 이상도될수있고) 받고 서류상 주인이됩니다


서류상주인과 임차인과 억전세계약을 맺으면서 보증보험에 가입하게됩니다

보증보험회사도 신축빌라분양에 대해 건물가치를 정확히 따지지는 못하지만 분양가가 3억이라하고 대출이 없는 빌라라

보증보험에 가입시켜줍니다

이로서 건축주와 분양팀은 빠집니다


시간이 흘러 전세만기가 도래해 임차인은 서류상주인에게 전화를 합니다. 전화를 안받습니다. 소위말해 잠수를 탔거나 전화를 받아도 돈이 없으니 알아서 세입자 맞춰놓으면 그사람한테 돈받아서 주겠다고 합니다. 현재 집값, 전세가가 하락세라 부동산에 내놔도 보러오는사람이 없어서 초조합니다. 그래서 보증보험회사 (여기서는 hug를 예를 들어봅니다)에 전화해보니 머리가 아파옵니다. 보증보험만들면 보증금 바로돌려받을수있을거라 생각했는데 생각보다 쉽지않습니다. 전세자금대출도 많이 받아놓은상태라 차일피일 시간이 가다보면 신용불량자가 될수도 있겠다싶어 보증보험회사에 절차를 문의해봅니다


임대인이 보증금을 당연히 제때주면 좋치만 그렇치 못할경우 보증보험으로 전세보증금을 돌려받는걸 실무에서는 전세사고 라고들 합니다.


일단 만기 3개월전에 임대인에게 계약해지에 대한 통보를 해야합니다. 전세에경우 금액이 매우 크기때문에 임대인이 돈을 융통할시간을 주기위해서는 6개월에서 최소 3개월전에는 임대인에게 계약해지통보를 문자로 해도되고 문자에 답이없거나 찜찜할경우 인터넷 우체국을 통해 내용증명을 미리 보내두시는것이 좋습니다. 네이버에 임대차해지 내용증명이라고 치면 많이 나오고 워낙 간단하기 때문에 내용증명에 대한 내용을 생략하겠습니다.

어찌됐건 내용증명을 보냈는데 반송이 되었다, 한번더 보냈는데 또 반송이 되었다하면 임대인에 주소가 바뀐것입니다.

 그때부터는 임대인에게 해지통보가 도달된것이 아니기때문에 지급명령을 신청하고 지급명령신청후 주소보정명령이 나면 주소보정명령서를 가지고 주민센터로 가서 집주인에 현재 주소를 알아냅니다. 집주인 초본을 발급받아서

공시송달이라는 절차도  진행해봅니다.
공시송달 이란?



임대인 주소지불명일때
임대인 주소지불명일때


재판절차나 행정절차에서 송달할 주소를 알 수 없는 경우에 송달할 서류를 게시해 놓고서 일정 기간이 지나면 송달이 된 것으로 간주하는 제도입니다.

 


전자소송 (scourt.go.kr) 대법원전자소송 검색해서 들어갑니다.

 

나홀로소송 (scourt.go.kr)

셀프전자소송으로 공시송달을 진행합니다.

 

 

공시송달절차
공시송달절차

 

물론 집주인이 멀쩡한 사람으로써 주소도 그대로 이고 연락도 잘받고 문자답장도 잘하고 그러면 계약해지 의사표시가 된것으로 보기때문에 내용증명이나 지급명령신청이나 공시송달 까지는 안해도 됩니다.


이사를 나가겠다고 한 문자를 캡져했다면 내용증명 대신 사용할 수 있습니다. 

이름은 집주인으로 저장해두세요. 


이때 집주인의 답장을 받아야만 증빙자료로 사용할 수 있습니다.

 즉, 나 혼자 문자 보내는 건 아무 의미가 없다는 이야기 입니다.


전화로 통보할 경우 녹취는 필수입니다.

 녹취본은 공인 속기사에게 요청 후 서류로 만들어 인증을 받아두어야 합니다. 



어쨌든 만기1개월 전에 계약해지통보가 된것으로 증거를 남겨두었됩니다.

한달후 계약만기일이 되었습니다. 임대인이 보증금을 줍니다 .... (거의 대부분 주지만 너무 감사합니다. )


한달후 임대인이 보증금을 안줍니다. 차일피일 미룹니다. 법원에 갑니다 임차권등기명령을 신청합니다.


임차권등기명령신청후 처리될때까지 전입신고는 빼지 마시고 대항력은 유지하고 계세요.


내가 살던 보증금 못받은 전세집 등기사항전부증명서에 임차권등기가 떡하니 기재됩니다.


전세대출받았던 은행에가서 임차권등기 신청한 서류를 냅니다.


전세금대출만기를 2개월 연장받아옵니다.

hug 보증보험으로 보증금 받기위한 이행청구시 제출서류
hug 보증보험으로 보증금 받기위한 이행청구시 제출서류


위 서류가지고 hug 갑니다.


보증사고 1은 주인이 보증금안줬을때 보증사고이고

보증사고 2는 전세살던 집이 경매나갔을때 경우입니다.



저희동네가 전세가 워낙 없기도 하고 저희 부동산도 근저당거나 선순위 전세세입자 많은 건물에 전세를 중개하지않다보니 이런일이 없었어서 이번에 많이 알아보게되었습니다.


전세보증보험에서 전세보증금 받는것이 이렇게 복잡하다는 것도 처음알았습니다.


그래도 이번일로 느낀것은 전세보증보험은 꼭 가입하시라는 말씀드리겠습니다.


 

나홀로소송

 

pro-se.scourt.go.kr

 

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