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임대차계약시 작성한 특약사항들 모두 효력이 있나요?

by MKYU 21기 2022. 12. 31.

임대차계약시 작성한 특약 모두 효력이 있나요
임대차계약시 작성한 특약 모두 효력이 있나요

 

 

 

 

임대차 계약을 체결할 때명시한 특약사항과 관련해서 이야기를해보려고 합니다.
임대인분과 임차인분이  합의하에 계약서에 특약사항으로 정하고 공인중개사가 적절하게 기재를 하고서명 날인을 하였다고 하더라도 모든 특약의 효력을 발생시키는 건 아니고 임차인에게 불리한 특약은 무효가 되는경우도 있습니다.
임차인에게 불리하다고 모두 무효가 되는것은 아니고 기재한 특약이 효력발생특약인지 무효인특약인지를 나눠서 말씀드리겠습니다.

 

 

 


 

효력을 발생시키는특약

 

1. 집에 대한 모든 수리나 수선의무는 임차인이 부담키로 한다.

    물론 일상생활하면서 벽지에 변색이나 (흡연으로인한 변색시는 원상복구의무있습니다) 생활하면서 기스가 조금씩 나        는것은 원상회복의무가 없다고 봅니다.

 

2. 보통 원룸같은경우 1인거주 특약이 있는경우가 많은데요. 물론 친구나 가족이 한번씩 놀러오는것은 상관없지만 1인이       추가로 계속 거주하는경우 관리비로 5만원 추가 납부키로 한다.라는 특약이 있을시 효력이 있습니다.


3. 특약에 강아지나 고양이를 키우면 안된다고 기재되어있는경우 계약해지사유가 됩니다.

    (단 특약에 기재되어있지않고 거주하면서 키우게 되는경우는 분쟁은 있을수있지만 해지사유는 안됩니다)


4. 만기전 퇴실시 임차인은 새로운 임차인을 구할때까지 월세를 납부하고 중개보수를 지급키로 한다는 특약은 유효합니다.



효력이 없는 무효인 특약

 

 

 

 

 

1. 보증금을 올리거나 내릴수없다는 특약입니다.

(경제사정변동이나 인근 시세에 비해 지나치게 보증금이 높을경우 임차인은 임대인에게 보증금 감액청구를 할수있습니다)


2. 임대인이 매매를 할경우 임대차를 승계하지않기로 한다는 특약은 무효입니다.

(새로운 임대인이 위 특약내용을 바탕으로 이사를 나가라고 해도 대항요건을 갖춘 임차인은 본인의 임차권을 주장할수있습니다, 단 임차인이 새로운 매수인과 임대차 계약의 승계를 원치않는다면 계약을 종료할수있습니다)

 

3. 계약기간은 1년으로 한다. 1년뒤에는 이사를 가기로한다는 특약도 무효입니다. 
(계약기간을 1년으로 정했다고 해도 임대인이 실거주한다고 계약해지를 요구해도  주임법상 2년 거주가능합니다)


4. 임차인이 월세를 2기이상 밀리면 임대인은 임차인에 짐을 모두 처분할수있다는 특약은 무효입니다.

(임차인이 월세를 밀렸다면 임대인은 계약해지를 할수있지만 월세를 연체했다는 이유로 강제로 퇴거시킬수는 없습니다. 계약해지통보후 명도소송을 통해 퇴거시켜야합니다.

 

위의 사항들은 주로 임대차에서 발생하는 특약에관한 사항들입니다. 계약할때나 특약사항내용 정하실때 참고하셨으면 합니다. 감사합니다. 새해복 많이 받으셔요 ~

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