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부동산 세금/임대사업자

임대소득자 혜택 장단점 의무 분리과세 종합과세 계산구조

by MKYU 21기 2021. 6. 4.

 

 

 

 

2018년 9.13 이전 또는 조정지역 지정 전, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 3억원) 이하 조건충족했던 장기8년 하셨던 분들외에 현재 임대사업자를 등록하신다면  10년장기임대 (아파트x), 보증보험의무가입, 연5%이상못올리고, 세입자 들고 날때마다 신고등 의무가 훨씬 많습니다.  등록을 고민중에 있으신분들 계시다면 아래 표를 참고해서 의사결정하시면 좋을것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1. 임대사업자 세제혜택

구분 임대사업자 세제혜택 비고
소득세 혜택 필요경비 60%, 기본공제 400만원
소득세 감면 장기 75% (단기 30%)
임대수입 연 1,000만원까지 건보료 피부양자 가격 유지
소득세감면은
2022년까지 한시적
적용
거주주택
비과세
장기로 등록해서 10년 이상 의무임대 유지
조정지역, 비조정지역 관계없이 모든 주택에 적용
21.2.17 소득세법
시행령 개정
종부세
합산배제
2018.9.13 이전 또는 조정지역 지정 전에 취득한 주택
장기로 등록 시 종부세 합산배제 적용
 
양도세
중과배제
2018.9.13 이전 또는 조정지역 지정 전에 취득한 주택
장기로 등록 조정지역 양도세 중과배제 적용
 
장기보유특별
공제 특례
장기로 등록해서 10년 이상 임대할 경우 70% 적용
*2020.12.31까지 등록 주택에 적용
21.1.1 이후에 
등록하는 경우
혜택 불가

 

 

 

 

 

 

 

2. 주택 임대사업자 등록의무

구분 세무서등록 세무서등록 + 사,군,구청 등록
임대사업자 구분 일반 임대사업자 등록 임대사업자
관련법률 소득세법 민간임대주택에 관한 특별법
임대의무 기간 없음 4년, 8년, 10년
임대료 증액 제한 없음 임대료 5% 증액제한 준수
필요경비 / 기본공제 50% / 200만원 60% / 400만원
소득세 감면 없음 단기 30% 장기 75%
등록의무 필수(과세 대상자) 선택

* 미등록 가산세 : 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우

  - 주택임대수입금액의 0.2% 가산세 부과

 

 

 

 

 

 

 

3. 주택임대소득세 신고 방법

수입금액(년) 과세방법
2천만원 이하 분리과세, 종합과세 중 선택
2천만원 초과 종합과세

분리과세 : 종합소득에 합산하지 않고 주택임대소득만 분리하여 과세 (14% 단일세율)

종합과세 : 근로, 사업, 연금, 이자, 배당소득 등 모든 소득을 합산하여 과세 (6~42% 누진세율)

 

 

 

 

 

 

 

4. 분리과세 계산구조

구분 일반임대사업자
(세무서만등록 또는 미등록)
등록임대사업자
(지자체등록+세무서등록)
수입금액 월세 + 간주임대료 월세 + 간주임대료
필요경비 수입금액 * 50% 수입금액 * 60%
소득금액 수입금액 - 필요경비 수입금액 - 필요경비
기본공제 200만원 400만원
과세표준 소득금액 - 기본공제 소득금액 - 기본공제
세율 분리과세 14% 분리과세 14%
산출세액 과세표준 * 세율 (14%) 과세표준 * 세율 (14%)
세액감면 - 단기 30%, 장기 75%
결정세액 산출세액과 동일 산출세액 - 세액감면

결정세액 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제 * 세율(14%) - 세액감면

 

 

 

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