수도권 규제지역 해제로 인한 취득세 종부세 양도세 입주권등 완화되는 사항들

2022년 11월 14일부터 규제지역 해제로 인해 지방은 전 지역이 비조정지역이고  수도권도 서울과 경기도 일부 지역 (과천, 하남, 성남분당, 성남수정)을 제외하고 대부분의 지역이 조정지역에서 해제되었습니다.

 

규제지역에서 해제됨으로 인해 취득세부터 양도세 종부세 그리고 대출까지 어떤 변화가 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된 지역은  부동산을 사고 파는데, 보유하는데 이런저런 규제가 따릅니다.

조정 지역으로 지정이 되면서 받게되는 규제 중 대표적인 것이 양도세 세제가 강해지고 대출규제가 심해지는 것이었습니다.

더해서 투기과열지구로까지 지정이 된다면 대출 규제가 한층 더 강화되고 재개발 재건축 지구 같은 경우 입주권 전매 제한을 받았습니다.

규제지역에서 해제되면서 달라지는 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 양도일과 취득 일중 기준일

양도일이 기준 : 양도세율 적용과 장기보유 특별공제

 

취득일이 기준 :  1세대 1 주택 비과세 요건에서 2년 이상 보유냐 거주냐 ,  일시적 2 주택 처분기한 2년인지 3년인지이경우 기존에는 조정에 A주택이 있던 상태에서 조정에 B주택을 사면 1년 내 신규주택으로 모두 가족모두 전입을 하고 1년내 A집을 팔아야했다가 1년내 기준이 2년 내 매도로 바뀌었습니다. A주택과 B주택 중 하나만 조정이면  A주택 매도 기간이 3년인 것은 동일합니다.

 

 

 

 

 

2. 일시적 1가구 2 주택 처분기한 관련

 

지금 해제가 된 비조정지역 주택을 취득해서 일시적 1가구 2주택이 된다면 종전주택 처분기한은 3년이지만 조심해야 할 게 있습니다.  이미 조정지역일 때 취득을 해서 조정지역 내 일시적 2 주택이라면 이후에 해제가 되어서도 처분기한은 2년입니다. 일시적 주택 처분기한은 신규주택의 취득 당시가 기준이기 때문입니다.

3. 취득세 중과여부

취득세 기본세율은 1에서 3%입니다만 조정지역에서는 2 주택부터 비조정지역에서는 3 주택부터 8-12%씩 취득세가 중과됩니다. 취득세 중과여부는 기존주택이 비조정인지 조정인지 여부에 관계없이 새로 취득하는 주택이 비조정인지 조정인지 여부로만 중과여부 판단하기때문입니다.

신규주택이 조정지역 주택이라면 2주택부터 그리고 신규주택이 비조정지역 주택이라면 3 주택부터 취득세 중과세율이 적용되기때문에 1 주택자가 해제가 된 비조정지역에서 추가로 한 채를 더 구입한다면 1에서 3%의 기본 세율이 적용됩니다. 즉 1 주택자는 조정지역에서 해제된 비조정지역 주택 한 채를 더 투자하는 데 있어 취득세 걸림돌은 없습니다.

 

 

 

 

4. 양도세 장 기보율 특별공제

 

양도세 중과세율 그리고 장기보유 특별공제 같은 경우 주택을 보유하다 양도를 해서 과세가 된다면 6~ 45%의 기본 세율이 적용입니다. 그리고 년 1%씩 10년 최대 30%의 장기보유 특별공제가 적용되지만 다주택자가 조정지역 주택을 양도한다면  2주택은 기본 세율에서 추가 20% 그리고3주택 이상은 추가30%의 중과세율이 적용됩니다. 

 

그리고 중과세가 적용되면 장기보유 특별공제가 배제됩니다. 조정지역에서 해제가 되었다면 취득을 조정에서 했던 비조정에서 했던 중과세율없이 일반세율적용과 장기보유특별공제 모두 적용됩니다. 

 

5. 종부세율


조정지역 1 주택자 그리고 비조정지역2 주택까지는0.6에서 3%의 일반 세율이 적용됩니다.
그렇지만 조정지역은 2주택 이상부터 그리고 비조정 지역은 3 주택 이상부터 최고 6%의 중과세율이 적용되고 있습니다.

지금 기준으로 조정 지역은 2 주택 이상부터 그리고 비조정지역은 3 주택 이상부터 종부세 중과 세율이 적용되고있지만  23년 이후는 어떻게 될지 미정인 상태입니다.

6.  재개발 재건축 지구 조합원 지위 양도 금지입니다

투기과열지구에서는 입주권 전매제한이 있습니다. 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되고 재개발은 관리처분 인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지 입주권에 전매가 제한됩니다. 투기과열지구에서 해제된 지역은 재개발 재건축 입주권 전매가 가능하여 매매에 따른 제약이 없습니다.


7. 대출규제

규제지역에서 무주택자 또는 1 주택자의 LTV는 50%가 적용, 비조정지역에서는 70% 입니다. 규제지역에서 해제가 된 지역들은 대출한도가 늘어나게 됩니다. 아직 투기과열지구에 대한 LTV율에 세부사항은 나오지않은상태지만 대출이 풀린다는 점에서는 투자가치가 좋아졌습니다.

8. 마무리

현재는 주택시장이 꺾여진 매수심리로 하락폭이 이어지고 있지만 장기적으로보면 규제완화로인해 다시금 부동산에 활기를 찾게 될것이라고 예상해봅니다.