개발행위허가통해 비사업용토지 양도세 폭탄 피하는법

 

비사업용토지에 대한 지속적 압박? 으로 인해 사업용토지로 전환하려고 한다는 문의가 있어 포스팅합니다.

 

내 땅에 허가를 받아 사업용토지로 만들려면 어떻게 해야 할까요? ​허가받은 토지 = 사업용토지 우선, 허가받은 토지의 의미는 개발행위허가, 건축인허가를 받은 땅이라는 뜻입니다.

 

​개발행위허가는 주로 토목관련 설계, 건축인허가는 건축관련 업무입니다.

 

이 두가지 허가를 받았다는 의미는 "내 땅을 전 답 임야 상태로 계속 이용할 게 아니라 앞으로 건축을 하려는 토지입니다" 라는 의미가 담겨 있습니다.

 

 

 

 

개발행위 절차를 대략적으로 순서에 따라 말씀드리면, ①큰 땅, 임야를 대상으로 개발할 수 있는 토지인지, 지자체 규정에 따라 개발가능 토지인지 확인 ②가분할도를 바탕으로 개발행위허가 / 건축인허가를 받는다.

 

(전용비, 설계비 발생) ③토지분할측량 신청 / 성과도(측량비 발생) ④토목공사 / 지적 정리 ( 토지이음. 촉탁등기. 나중에 맵에도 반영) 개발행위과정에서  토지주와의 협의, 지역주민들과의 민원발생소지,  지자체 관련 부서들과의 협의 등 여러가지 과정들이 있지만, 토지 투자하는 입장에서는 이정도 플로어만 이해하셔도 무리가 없을거라 생각됩니다.

 

개발행위허가 당시 농지전용부담금, 산지전용금을 부담하면 바로 대지로 전환된다고 생각하시는 분들이 많은신데요, 전/답에서 대지로, 임야에서 대지로 지목을 변경하는 시점은 건축완공(=사용승인) 시점입니다.

 

즉 창고를 지어서 준공이 떨어지면 창고용지, 주택을 지어서 준공떨어지면 대지로 바로 바뀌는것이아니고 준공떼고 지목변경을 신청하면 지목이 변경됩니다.

 

이 업무를 하는 곳은 어디일까요? ​공인중개사사무소에서 대행하지는 않습니다. 지자체 구청이나 시청 주변을 둘러보시면 토목설계사무소, 건축설계사무소, 측량, 인허가, 이런 문구를 붙인 사무소를 많이 보실 수 있습니다.

 

용인 같은 경우는 수지구청이나 기흥구처 주변보다 처인구청 주변에서 가장 많이 설계사무소를 접할 수 있습니다.

 

아무래도 개발관련된 일이니, 이미 개발된 곳보다는 개발이 많이 될 지역에 사무소들이 몰려 있습니다.

 

토지가 소재한 지역 시군구청인근 토목사무실을 알아보셔야, 이동네 조례에 따라 신속히 진행됩니다.

 

전,답인 농지도 허가를 받을 수 있고, 임야에도 허가를 받을 수 있지만, 모든 토지에 허가가 가능한 것은 아닙니다.

 

일단, 농업진흥구역인 절대농지는 절대 건축인허가가 나지 않습니다.

 

그리고, 내 땅에 접한 도로 폭에 따라 허가업종의 종류가 달라집니다.

 

가장 허가받기 쉬운 종목은 단독주택입니다.

 

꼭 허가를 받아야 하는 상황이라면 단독주택이나 1종근생 소매점으로 허가를 받으셔도 좋을 것 같습니다.

 

현재 비사업용토지이고 내년 이후에 팔아야 할 경우, 허가를 받아 양도하는 방법을 고려하기도 하십니다. 

 

 

개발행위허가절차 및 도로점용허가 절차