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부동산 세금/취득, 보유, 양도세

분양권 취득 당시는 조정, 입주때는 비조정일때 취득세 중과 여부와 주택수 판단 기준 시기에 대해 알아봅니다.

by MKYU 21기 2022. 11. 27.

 

 

 

 

 

 

 

양도세가 가장 복잡해 보이지만 취득세 또한 자칫 실수하기 쉽습니다. 그중 오늘은 분양권 취득세에 대해 알아보겠습니다.  자신이 혼자 구한 집이라면 상관없지만 결혼한 부부라면 둘 중 누구 명의로 등록을 해야 할지 미리 정해두셔야 나중에 거래하실 때 실거래가로 계산됩니다. 이는 분양권 양도세 취득세 중 이익에 따른 내용이기 때문에 변동폭이 클수록 차익이 커지며 이에 대한 세금을 납부하셔야 하니 자세히 숙지해두셔야 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

예를 들어 분양권을 취득할 당시에는 조정대상지역 내 분양권이었으나 이번에 해제가 되면서 입주 시에는 비조정지역이 되었습니다. 아파트 입주 시 취득세는 조정지역 취득세를 내야 할지 비조정지역 취득세를 내야 할지, 분양권 취득 전 주택이 한채 있는 상태에서 조정지역 내 분양권을 취득했는데 입주 시 비조정지역이 되었다면, 또 입주 전 기존주택을 처분해버려 입주 때는 분양권외에 주택이 없다면 어떻게 될지에 대해 알아보도록 하겠습니다.


취득세는 기본세율과 중과세율로 나눌수있습니다. 비조정 지역 2 주택까지는 1-3% 기본세율이지만 3 주택부터는 8%, 4 주택 이상은 12% 중과세가 적용됩니다. 반면 조정지역은 같은 패턴이지만 2 주택부터 8%, 3 주택 이상 12% 적용됩니다. 그런데 이번에 서울과 경기 일부 지역 빼고 조정대상지역이 모두 해제되면서 분양권 같은 경우 취득 때는 조정, 입주 때는 비조정 이렇게 되면서 많이 헷갈립니다. 쉽게 생각하면 취득세는 신규로 취득하는 주택을 기준으로 합니다. 양도세와 다르게 취득세는 기존에 주택이 조정에 있었던 비조정에 있었던 관계없이 현재 취득하는 주택이 조정에 있는지 비조정에 있는지만 판단하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

소득세법 제88조에 나와 있는 분양권에 대한 정의는 주택을 공급받는 자로 선정된 지위, 즉 권리이지 분양권 자체는 주택이 아닙니다. 2020.7.10 대책 이전에 취득한 분양권은 종전 규정대로 주택수에서 제외가 되고 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.

예를들어 2020년 8월 10일 이후에 취득한 분양권이 있습니다. 주택수 포함 여부는 분양권 취득 당시가 기준입니다. 분양권 취득 일시에 2 주택이었다면 입주 때 취득세도 2 주택 취득세가 적용됩니다.  3 주택이었다면 마찬가지로 입주 때 취득세도 3주택으로 적용됩니다. 분양권 취득 후 입주 전에 분양권 취득 후에 있던 집을 팔아서 입주 전에 기존 주택수에 변화가 있더라도 주택수는 분양권 취득 당시에 딱 그 주택수만큼입니다. [중간 처분 관계없음]

 

취득세율 적용은 주택 취득 당시가 기준이며 분양권에 주택 취득일은 입주 잔금일입니다. 즉 중과세율 여부는 입주 잔금일에 분양권이 조정에 있는 건지 비조정에 있는 건지에 따라 결정합니다.


마지막으로 정리해보겠습니다. 주택수에 포함 여부 주택수 판정은 분양권 취득일이 기준이고, 취득세율 적용 중과세율은 입주 잔금일이 기준입니다. 집하나 있고 분양권 있어서 2 주택 상태에서 입주 전에 조정지역에서 비조정지역이 되었다면 비조정 2 주택 기본세율이 적용됩니다. 입주 전에 기존 집을 팔았어도 분양권 취득 당시에 주택수로 판단합니다.




 

 

 

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