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부동산 정보방

부동산 폭락은 이제부터 시작입니다. 지금 집사지 마세요. 5년후 약간 반등후 가격이 한동안 유지될것이라는 의견입니다.

by MKYU 21기 2022. 11. 29.

 

 

 

 

부동산 하락장

 

유튜브나 신문매체 등에서 하락장에 대해 많이 이야기를 해서 그들에 의견과 더불어 제 의견도 같이 넣어보았습니다.  아파트 같은 경우 현재 상황이 보통 20% 정도 가격이 빠진 하락장인데 40%까지 가격이 빠질 수 있다는 의견들이 있습니다.. 물론 전문가들마다 의견이 모두 다릅니다. 거의 바닥이라 반등에 여지가 있다는 분들과 금리가 계속 오르고 있는 상황이라 아직은 바닥이 아니라는 의견이 분분합니다. 물론 어느 누구도 부동산 시장을 내다볼 수는 없지만 사이클에 대해서는 생각해볼 만하여 포스팅하겠습니다.




매수심리가 꺾였다.


자산시장은  대중심리에 의하여 결정이 됩니다.  대중심리가 살아있는 상태에서의 하락이냐 , 대중심리가 죽어있는 상태에서의 하락이냐를 살펴볼필요가 있습니다. 조정장 같은 경우 하락을 하고 있더라도 매수심리는 살아있는 상태라 하락이 짧은 시간으로 끝나고 그 뒤에 상승장이 옵니다.  그런데  지금에 하락장은 매수심리가 죽어있기 때문에  폭등 뒤에 조정장 없이 바로 하락장으로 갑니다. 문재인 정부 때 30회에 가까운 규제정책을 쏟아내도 상승장을 시장이 이길 수 있었던 이유는 금리가 낮았던 이유도 있었지만  호가갭이 벌어져도 부동산가격이 더 오를거라고 생각했기때문에 매수자들이 추격매수를 해서 상승장을 이어갔습니다. 그런데 은행에서 대출에 대한 규제를 합니다. 갑자기 매수세가 멈추게 되었습니다. LTV는 완화를 하면서 DSR규제를 강화했기 때문에 실질적으로 고소득에 빚 없는 사람 없는 사람들 외에는 대출이 어렵게 된 점, 이로 인해 공포 추격매수를 멈출 수 있었던 점에서부터 하락 전환에 신호탄으로 보고 있습니다.

 


 

 

 



과거에 하락장과 현재 하락장의 차이점

 미국에서 자이언트 스텝을 여러 번 하면서 가파르게 금리가 인상되고 있습니다.  인플레이션과 함께 너무 높은 이자로 인해 사람들이  충격을 굉장히 심하게 받으면서 2008년에 있었던 리먼 브라더스 사태보다 지금이 더 충격적으로 다가오고 있습니다. 과거 IMF 때가 같은 분위기로 시장 자체가 굉장히 위축되어있다고 봅니다. 그래서 이제 하락 속도가 굉장히 빠르다 그리고 이제 과거에 비해 상승폭이 훨씬 더 컸던 점 이 같이 물려있습니다. 진짜 문제는  전세가의 하락폭도 지금 굉장히 빠르다는 것입니다.  전세가가 밑에서 버티고 있어야  매수세가 살아나는데 전세가가 같이 동반 급락하고 있기 때문에 전세가율이 지금 좁혀지질 않고 있습니다.  전세가율이 좁혀져야 하락을 멈추고 상승을 할 수 있는데 전세가 같이 동반 하락을 하고 있기 때문에 전세가율이 좁혀질 때까지 하락장이 이어질 것으로 보입니다.


 

지방에 일부 도시는 거래량이 좀 늘었던데 반등에 여지가 있는 건가요?

 거래량이 좀 몰려서 일시적인 반등이 일어나는 지역이 있을 수도 있습니다. 다른 지역은 하락하는데 특정지역만 상승으로 가느냐 그렇게는 되기 어렵습니다. 부동산은 지역성이라는 특성이 굉장히 강해 일부 지역 거래량이 좀 몰려 약간 상승한다고 해서 시장 전체 분위기가 상승으로 갈 수는 없다는 이야기입니다. 사실 전세가율만 높으면 좋다고 여기는 분들이 꽤 많은데 꼭 그렇지도 않은 것이 매매가가 급하게 떨어져도 전세가율은 올라가게 됩니다. 왜냐하면 매매가와 전세가 갭이 좁혀지니까 그러면 전세가율이 올라갑니다.  그래서 전세가율이 올라가는 상황만 보고 매수를 해서는 안됩니다. 그게 바로 하락 초입에 나타나는 현상입니다. 매매가가 떨어져서 상대적으로 전세가율이 높아지는 상황 말고 전세 가격이 올라가면서 매매가와 전세가가 좁혀지는 상황이 될 때 매수시기를 잡으면 좋습니다. 


 

 

 

 

매수 타이밍

 

 전세 시장 하락장이 오래 지속이 되면 임차 시장의 에너지가 응축이 되어서  거의 반드시 전세난이 형성이 되고 전세가가 올라가게 됩니다. 그로 인해서 매매가와 동반 상승이 이루어지기 때문에 하락장 때 유심히 내가 원하는 지역에 원하는 주택에 전세 가격과 매매 가격을 세밀하게 관찰할 필요가 있습니다. 사실 금리를 잘 모르는 분들이 많습니다.  부동산에 영향에 대해서 어떤 분들은 아예 영향이 없다 이렇게 얘기하시는 분들이 있고 어떤 분들은 뭐 절대적이다 이렇게 얘기하시는 분들이 있는데 두 분 다 맞다고 볼 수는 없습니다.  아예 영향이 없다고 하시는 분들은 지금 금리 영향이 굉장히 강합니다. 이미 틀린 거고 그다음에 금리 영향이 절대적이다라고 하시는 분들은 예상을 하고 있는 부분이 금리 인상이 이제 멈추면 상승할 것이다.라고 말씀하시는데 금리가 높았던 예전에도 시장의 방향과 정반대로 움직였던 적이 있었습니다.  지금 같은 경우 보면은 시장이 하락하고 있습니다.  하락하고 있는 상황에서 금리가 인상되면 하락하는 시장과 방향이 같기 때문에 하락폭이 더 커지는 것입니다. 금리인상시기에 시장이 상승세라면 이자를 감당하고도 남을 시세차익을 실현하기 위해 추격매수 속도를 올리는 것과 마찬가지입니다.


매도 타이밍

지금 같은 하락장에서는 매수자들이 전혀 매수에 적극성을 띄지 않습니다.  시장이 상승하려면 매수자가 적극적으로 쫓아가면서 사야 하는데 미분양이 쌓이고 있습니다.  미분양이 쌓이게 되면 매수자의 적극성은 영에 가깝게 됩니다.  그러면 시장이 절대 상승할 수 없습니다.  매수하는 상황을 뒤로 미루게 되면서 미분양을 더 쌓게 됩니다. 매수자들은 더 떨어질 때까지 미룹니다. 정부에서 원하는 건 폭락이 아닌 안정화입니다. 한시적 다주택자 양도세 중과 배제나 조정대상지역 해제 등으로 다가올 상승장에 원동력을 만들어줍니다. 미분양률이 줄어들고 전세 가격이 올라갈 때를 보시고 매도 타이밍을 잡으시면 좋을 것 같습니다.

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