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부동산 세금

부동산세금 관련 양도세 증여세 저가양도 관련 질문과 답변 사례입니다.

by MKYU 21기 2022. 12. 26.

부동산세금 질문과 답변
부동산세금 질문과 답변

 

 

 




부동산일을 하다보면 임대물건이나 매매에대한 중개나 상담부분도 있지만 의외로 많은 분들이 세금관련해서는 질문을 많이 주십니다. 일단 내 땅이나 집을 팔려고 할때 양도소득세부터 살려고 하시는분들은 취득세 문의를 많이주시고 그외 증여세나 상속세 나 주임사할경우 임대소득세 종부세까지 두루 두루 많이 물어보셔서 물론 최종의사결정전에는 전문세무사를 소개해드리지만 매번 그리할수없어 손님들이 자주 문의주시는 질문들을 모아서 포스팅해보려고 합니다.


 

 

 

 




아파트를 취득당시에는 조정지역이었는데 매도시점에는 조정지역이 해제되었습니다. 2년 거주요건 안채워도 되나요?


우리가 양도세 중과여부 따질때는 양도할 때 기준입니다.

취득시 조정지역이었어도 양도시 비조정지역이라면 중과세가 아니고 일반과세입니다.

단 2년거주요건판단시에는 취득당시 조정대상지역이었다면 거주요건 충족하셔야 합니다.


2. 부모님으로 부터 농지를 증여받는게 좋은가요? 상속받는게 좋은가요?


일단 부모님으로부터 농지를 증여받기전 농지소재 읍면 사무소에서 농취증 발급가능한지 확인해보시고 가능하다면 증여받은 농지를 사업용토지로 인정받을수있는지 확인해봐야합니다.

사업용토지가 되기위해서는 자경과 재촌요건이 만족되어야하는데요 농지소재지로부터 직선거리30키로미터 이내이면서 농사를 짓는 땅이어야하고 사업소득이나 총급여액이 3700만원을 넘으면 안됩니다.

만약 위조건이 충족이 안된다면 농지는 비사업용이 되며 양도시 기본세율에 10프로 가산하여 양도세가 나옵니다. 단 보유기간에 따라 장특공은 증여받은날로부터 연2%씩 15년최대 30% 적용받을수있습니다.

(직계존속이라면 증여공제 5천만원 적용됩니다)


농지같은경우 상속시는 부친이나 모친이 8년이상 재촌자경한 경우 상속인이 농사를 짓지않아도 상속받은날로부터 3년이내 양도하면 양도소득세 감면을 받을수있습니다


비교) 상속주택같은경우 5년내 매도하면 상속주택은 주택수에 포함되지않습니다. 상속주택 한채만을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득해도 일반취득세율 적용받을수있다

단 종부세는 1가구 1주택을 따지기때문에 상속주택에 대해 별도의 혜택이 없습니다. 1주택자가 상속으로 인해 2주택자가되면 종부세관련해서는 1가구 1주택혜택을 받을수없습니다.(지분20%이하이면서 공시지가3억이하는 주택수제외)


3. 현재 어머니명의의 7억짜리 아파트에 자식이 4억에 전세로 살고있습니다. 전세금은 자식이 어머님 통장으로 이체한 내역이 있습니다. 이런 상황에서 자식이 어머니에게 아파트를 6억5천에 저가양도하는것이 가능한가요?


1. 취득세

다만, 취득세의 경우에는 구청단계에서는 이를 매매가 아닌 증여로 추정할 확률이 높습니다. 매수자인 자녀가 소득이 높은 경우라면 추후 조세심판원에 불복을 통하여 환급받는 방식으로 진행하실 수 있습니다.


2. 기준금액(부당행위계산 부인 적용의 범위)


특수간계인 간 매매하는 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상인 경우 부당행위계산 부인을 적용하여 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.


기준금액 : Min(3억원, 시가x5%)

[사례]

세법상 시가가 7억원인 아파트를 자녀에게 6억5천만원에 금액으로 양도


1. 6.5억원 : 부당행위계산 부인 미적용

(1) 시가와 거래가액의 차액 : 7억원-6억5천=5천만원

(2) 기준금액 : Min(3억원, 3500만원)

시가와 거래가액의 차액이 기준금액이상이므로 시가인 7억원을 기준으로 양도소득세를 부과합니다.


따라서 부당행위계산 부인이 적용되는 경우 시가보다 낮게 매매가액을 설정하더라도 양도소득세는 시가로 양도하는 것과 동일한 세액이 부과됩니다.


아파트가 아닌 단독주택이나 다가구 주택등은 세법에서 규정하는 유사물건시세형성파악이 어려움으로 시세보다 낮은 공시가격을 기준으로 할수있어 아파트보다 절세효과가 큽니다.




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