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부동산 세금

공장 중개 시 반드시 확인 해야 할 사항들[+거래 사고 방지]

by MKYU 21기 2021. 5. 23.

 

 

제1절. 공장 중개 시의 주의점

 

1. 건축 허가와 공장 승인: 용도지역의 내용

최초공장건축시와 현재 공장존치시에 용도지역에 변화가 있는지살펴보자.
공장중개전 산업코드번호나 군에따라 승인여부 달라질 수 있다.

 

공장중개유의점썸네일
공장 중개 지침 사진

 

 

 

2. 공장의 높이 폭 너비

 

기존 공장매매 시 매수인이 가지고 있는 기계설비에 높이 넓이 등을 고려하여 중개해야 한다.. 작업공간이 정형화되어있는 경우 자칫 매수인에 기계설비를 설치할 수 없게 되기 때문이다.

 

3. 공장의 규모와 진입도로

 

공장에서 제품 출하하는 출하차량 진출입이 용이한지 확인한다. 경사도가 있는 곳이라면 큰 출하차량에 경우 뒤쪽이 들려서 운행에 문제가 생길 수 있는지도 확인한다.

 

4. 설비의 관리 의무

 

토지 건물(공장)을 거래함에 있어서 매도인이 기존 설비를 치워주는 조건이라면, 설비 해체 과정에서 공장 건물 바닥이나 벽등이 훼손이 될 시를 대비하여 주의 깊은 특약을 작성해야 한다. 매도인이 기존 설비 중 큰 보일러나 큰 호이스트 등을 놓고 간다 하여 매수인이 인수하는 조건이라면 그러한 대형 설비는 관리자를 따로 선입해야 하기 때문에 이문제도 확인한다.

 

 

 

 

 

5. 소유권 분쟁

 

매도인의 수변 설비나 호이스트나 기타 인수할 여지가 있었던 기계장비에 대해 소유권이 매도인 것인지, 임차인 것인지 확인하는 과정이 필요하며, 매매목적물 포함 건에 대해 사진 등을 촬영하여 첨부해야 한다.

 

 

6. 노무자 관리 기숙사 , 식사 해결

 

매수인이 노무자 등을 고용할 때 공장 내 기숙사가 없다면, 인근에 원룸이나 식당 등이 있는지 확인하여 물어보아 입지선정에 참고해야 한다.

 

 

 

 

 

7. 가치의 재평가, 공장 저당법

 

기존 공장에 대한 저당권이 공장 저당법에 의해 기계설비까지 포괄적으로 설정된 저당이라면, 저당권 금액이 매매가액을 초과할 수 있다. 이럴 경우 계약 시 채권은행 직원 입회하에 계약금을 저당 은행 계좌로 송금해야 한다.. 매수인이 잔금까지 다지 불하였는데 잔존채권이 남아있어 문제가 생길 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

8. 공장입지기준

 

공장을 매수하고자 하는 자에게 사업자등록증을 요청하여 업태 품목 코드번호 확인 후 관할 지자체 공장 산업화에 문의하여 승인 가능지역 여부 확인한다..

 

 

 

 

 

9. 환경 인허가

 

 용인시 이동면이나 남사면 같은 경우 공장 승인이 잘난다. 이유는 비가 오면 폐수가 진위천을 거쳐 평택으로 가기 때문이다. 바로 옆이지만 백암이나 원삼 일부는 자연환경보전권역으로 폐수가 남한강 쪽으로 가기 때문에 신규 공장 승인이 나지 않는다.

 

 

 

 

제2절. 공장 개발부지 중개 시의 주의점

 

1. 개발부담금의 함정

 

공장부지로 과거에 인허가가 났던 땅이 매매로 나와서 매매를 하려고 할 때 기존 허가 났던 년도 공시지가와 준공시점 공시지가차액에 25%가 개발부담금으로 납부해야 하므로 허가를 받았던 년도가 얼마나 되었는지 확인한다.

 

2. 산지전용인가? 농지전용인가?

 

매매할 땅이 산지일 경우 산지전용 기준에 적합한지 확인하고 농지인 경우 농지전용 기준에 적합한지 확인한다.. 보통 농지에는 공장 승인이 잘 안 나는 이유가 농수로에 폐수가 유입될 수 있기 때문이다. 또한 농지는 전용하고 5년간은 폐수시설에 대한 허가가 나지 않는다. 농지는 공장 중개 시 제외하는 것이 낫다.

 

 

 

 

3. 공장입지기준 및 물과의 거리

 

공장기계는 열이 많이 발생하여 쿨러 시스템을 설치해야 하기 때문에 폐수배출시설이 가능한지 확인해야 한다.. 인근에 농업용수로 쓰이는 물이 있다면 계획관리지역인 경우 보통 22킬로 이내 그 외 비도시지역은 55킬로 내에 폐수배출시설 허가가 안 날 수 있다.

 

4. 인허가의 승계

 

기존 인허가를 승계하는 경우 착공 잔여기간 및 준공 잔여기간을 확인해야 한다.. 예를 들어 기존 공장이 종이박스를 접는 공장이었다면 웬만한 곳 다 승인이 나는 산업이다. 매수인 코드번호와 안 맞을 수 있기 때문에 공장 인허가받았다고 안심할 수 없다.

 

 

 

 

5. 수도권 정비계획법

 

과밀 억제권 : 과밀억제권역에는 큰 공장이 들어올 수 없다. 환경에 영향이 없는 IT밸리 정도가 가능하다.

상장관리권역 : 해당 지자체에 공장총량제가 있는지 확인하고, 당해연도 총량제가 남아있는 지도 확인한다.

자연보전권역 : 자연보전권역에는 폐수배출이 안되기 때문에 확인해본다.

 

 

 

 

 

 

6. 건폐율 용적률의 진실

 

개별입지 : 건폐율 용적률을 고려할 때 매매대상 면적이 아닌 개발행위 통해 조성된 토지 기준으로 산정한다.

 

산업단지 : 산업단지 지정된 지역인 경우 건폐율 80프로 이내 조례에 따라 건축해야 하고, 입주조건에 맞춰 계약한다.

계약 먼저 하고 입주계약 시 조건이 안 맞으면 철거명령이 떨어지고, 철거하지 않으면 이행강제금이 부과되기 때문이다. 산업단지에 입주할 경우 일정 매출액 조건도 맞춰야 하므로 그 점도 확인한다. 단, 산업단지 공장 입주 시 공장총량제 적용은 받지 않는다.

 

공업지역 : 건폐율 70프로 이내 조례에 맞춰 건축해야 하며 공장총량제 적용지역인 경우 잔여물량 확인 후 공장설립 승인받아야 한다.

 

 

 

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