공매로 소액 토지 낙찰 수익 실현 전 확인 사항

 

직장인분들이나 경매입찰장에 가는것이 물리적으로 어려운분들은 공매를 많이 보시는데요.

 

공매물건중에서도 소액은 거의 도로 에 관한 부분이라 아래 사례같은 물건이 나왔을때 체크하실부분을 말씀드리려고합니다.

 

Q:녹색부분땅은 지자체 땅이 었다가 A개발회사로 소유권이 이전되었습니다.

 

지목은 임으로 되어있고 현황상도로로 사용중입니다. 이경우 미불용지개념 접근해야할까요? 아니면 낙찰받아서 도로이용료를 받을까요?

 

 

A: 두 가지 경우 모두 실효성이 없을 수도 있습니다.

 

녹색 땅에 소유권은 지자체에서 A 개발 회사로 이전되었습니다.

 

공매물건별로 히스토리를 따져봐야겠지만, 이 물건 같은 경우 보통은 A 개발 회사에서 개발행위허가를 넣었을 때 도로가 좁아서 도로를 넓히는 조건으로 기반 시설 확충 계획에 의해 도로가 된 땅일 수 있고 지차체에 귀속되었을 수도 있습니다.

 

등기상 소유자가 지자체로 바뀌지 않은 이유는 도로 소유자는 도로 함몰 등에 도로 기능상에 보수가 필요할 때 보수 책임이 있는데 요즘은 지자체에서 도로관리에 관한 부담에 지지 않으려 A 개발 회사에 관리 의무까지 부담 지웠을 수 있습니다.

 

이런 경우라면 무늬만 사권일 가능성이 있으며 환가성이 매우 떨어질 수 있음을 확인하셔야 합니다.

 

또 다른 경우로

 

 

 

 

Q: 개발제한구역 안에 존치 주택과 대지중 존치 주택은 빼고 대지만 공매로 나왔을 경우 이축권을 노려볼 수 있을까요?

 

A: 이축권은 땅주인과 집주인이다를 때 땅주인의 동의를 못 얻어 집주인이 더 이상 집을 존치하기 어려울 때 해당 존치 주택을 철거함으로써 건물과 토지에 분리로 인한 기존 존치 주택 소유자에게 분리 이축권이 생긴다.

 

분리 이축권을 가지고 개발제한구역 내 토지를 사서 집을 지을 수 있다. ---존치 주택 철거한 소유자에게 생기는 이축권

 

Q: 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대이고 존치 주택이 있고 법정지상권 문제는 없는 대지가 있습니다. 도로조건이나 타 인허가 조건이 맞다면 집을 부수고 그 땅 위에 음식점을 지을 수 있을까요?

 

A: 대지 위에 존치 주택이 사람도 살 수 없을 정도로 심하게 망가져있다면, 예상해 볼 수 있는 점 중 하나가 기존 대지와 주택을 가지고 있던 소유자가 취락지구 안으로 옮겨서 건축할 수 있는 이축권을 사용해서 공매로 나온 땅과 존치 건물은 이축권이 사용된 껍데기 일 수도 있는 점 확인해봐야 합니다.

 

Q:개발제한구역 해제 예정 이런 건 어떻게 알아볼 수 있나요?

 

A:지자체별로 도시기본계획을 살펴보면 개발제한구역 또는 소규모 단절토지에 얼마큼을 어떻게 개발한다는 내용을 확인해볼 수 있습니다.