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부동산 세금

개발행위허가절차 및 도로점용허가 절차

by MKYU 21기 2021. 5. 16.

 

 

 

현장에 직접 가보던, 안 가보던 포장된 도로에 접한 것까지는 알겠는데 이 도로가 허가가 나는 도로인지 질문이 많습니다. 현장 방문 전 먼저 번지수를 문의하고 카카오 맵이나 네이버 지도에서 로드뷰를 따라 360도로 마우스를 돌려가며 살펴봅니다.

 

예를 들어, 로드뷰 상에 땅 모양을 보고 도로와 붙은 부분이 있는지 진입로에 포장이 되어 있는지 확인합니다.

 

도로(=공도 or 사도)이고, 진입로에 포장이 되어 있지 않으면, 그냥 내 땅의 일부를 내어 도로처럼 사용하고 있다는 뜻입니다.

 

그 접한 도로가 국가 소유이든, 개인이 소유한 도로이고 (지목은 답이나 전 일수도 있습니다) 콘크리트 포장이 되어 있으면, '이 시골집 시골 땅은 어쨌든 도로에 접해 있구나'

 

진입로를  잡석 등으로 뿌려 놓았거나 비 포장 이라면,  명확하게 짚어볼 필요가 있습니다.

보통  면이나 리에 관리지역 등 비도시지역에 지번이 부여 되어 있다면, 현황 도로로 건축이 가능하지만, 읍이나 동에 도시지역이면, 도로 지정 공고 여부 꼭 확인해봐야 합니다. 

 

 

만약 지적도상 도로도 없고 도로와 내가 본 땅 사이에 도랑같이 생긴 구거가 있다?

 

구거가 바로 도랑, 배수로인 것입니다. 특히 시골 토지를 볼 때는 주변 어디에 구거가 위치해 있는지를 꼭 파악해야 합니다.

 

토지는 네모 반듯하게 아주 잘생겼는데 인근에 도랑이 없다면 화장실을 만들 수가 없어서 건축 허가가 나지 않습니다. 인근에 배수로가 없다는 것은 곧 비용이 지출된다는 것을 뜻합니다.

 

때로는 감당할 수 없을 만큼 큰 비용이 들기도 하지만, 일반적으로 국유지 도로에 붙었다면 구거 점용을 통해 맹지 탈출하는 경우가 더 많습니다.

 

 

 

 

 

이때, 지적도상 구거라고 쓰여있는 부지가 없다 하더라도 현황 배수로가 있다면 괜찮습니다. 이것은 기존의 집을 지으면서 물길이 생긴 경우인데요. 지목이 구거로 되어있지 않는 토지지만 그것을 현황 배수로로 인정받을 수 있다면 충분히 개발행위허가가 가능합니다.

 

다만, 현황 배수로를 발견했을 때는  배수로의 최종 배수지를 확인해야 합니다. 토지 근처에는 분명히 물길이 만들어져 배수로 역할을 하고 있는 것처럼 보일 수 있지만 최종 방류지가 도랑이 아니고 남의 논에서 멈춰버리는 경우가 간혹 발생하기 때문입니다.

 

 

 

 

 

왜 개발행위허가를 받아서 토지 투자를 할까? 그냥 전, 답을 사면 안 되는 걸요?

 

키워드는 "도로"에 있습니다.

자주 말씀드리지만, 토지는 한 필지당 크기가 최소 500평 이상입니다. 그래야 농사를 생업으로 했던 분들은 농지면적이 그 정도 되어야 생업을 유지하기에 적당 했겠지요??

 

반면에, 토지 투자를 원하는 이웃분들이 원하는 면적은 200~300평 정도입니다

수요와 공급을 매칭 하기 위해서, 매도인이 소유한 농지를 분할해서 매매하기도 합니다.

 

반면에 한 필지 토지를 둘로 나누는 경우, 분할 후에 각각의 토지가 도로에 접하지 않는 경우는 개발 행위 허가를 받아 도로를 만들어서 토지 분할이 가능합니다

이럴 경우, 대부분 매도인이 개발 행위 허가 비용 부담하고, 분할을 합니다.

 

위 가분할도를 보면, 원래 한 필지는 (1)+(2)+도로 지분입니다.

 

이를 두 필지의 토지로 나누면, (2) 번 토지를 도로에 접하게 하는 게 관건입니다. 그래서 (2) 번까지 도로를 연결해서, (1) 번과 (2) 번은 도로 지분을 공유하게 됩니다.

 

만약, 도로에 닿지 않게 분할을 하면 어떻게 될까요?

 

분할허가를 내어주지 않습니다. , 하나의 땅을 도로가 안 닿는 맹지로 만드는 분할은 허락되지 않습니다.

 

만약, 도로 없이 분할을 허락해 준다고 하면, 맹지가 되는 땅은 건축을 할 수가 없으니 토지 투자 측면에서 이런 땅은 마이너스입니다.

 

"이 토지는 개발행위를 받은 토지입니다."라는." 말을 들으시면 , '큰 땅을 분할하면서 도로를 접하게 하느라 개발행위를 받았구나'라고' 이해하시면 되고, 원형지 전, 답이고 개발행위라는 말이 없으면 '땅이 도로에 길게 접해서 분할을 하더라도 도로에 접하는구나' 하고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

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