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부동산 세금

가족 간 계좌이체 증여세 관련 실무사례 Q&A

by MKYU 21기 2022. 12. 27.

가족간 계좌이체 및 저가양도시 실무사례
가족간 계좌이체 및 저가양도시 실무사례

 

 

 

 


1. 가족 간에 단독주택을 서로 교환하는 방식으로 계약을 할 때 유의사항은?


서로의 주택에 대한 시세는 감정평가를 통해 서로 확정하여야 하고 같은 금액 간에 교환거래가 아닌 경우 그 차액분에 대해 대금은 지급해야 합니다. 등가교환이 아닌 경우 고가나 저가 양수도 거래가 발생되는 부분으로 부당행위계산부인문제와 저가양도에 따른 이익의 증여 부분이 검토되어야 합니다.

토지양도소득세율표
토지양도소득세율표

 

 

 

 

 

 


2. 조부가 80년대부터 가지고 있던 야산을 32살에 손자에게 증여하려고 합니다.

증여가 액은 조부가 원래 취득했던 가액으로 해야 하는지, 비사업용 토지라 세금이 많이 나오는지 궁금합니다.


조부에게 야산을 증여받으시는 경우 증여세가 수증자인 손자에게 발생합니다.

증여일 기준으로 감정평가를 받아 시가를 높이는 식으로 진행하지만 늘어난 시가만큼 증여세도 더 나옵니다.


감정평가받은 시가에서 직계존속으로부터 증여를 받으므로 5천만 원 공제 후 증여세율 곱해서 산출된 세액에서 조부->손자에게 증여를 하면 세대 생략 할증이라고 하여 위에서 산출된 세액에서 30%를 할증합니다



. 임야는 소유자가 임야 소재지에 거주를 하고 있거나 임야 소재지에서 30킬로미터 이내로 주소를 두고 거주하고 있으면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.


임야 소재지에서 직선거리로 30킬로미터 밖이라면 비사업용 토지이며,


비사업용 토지는 3년이 경과하면 장기보유특별공제(연 2%)를 적용해 주며, 세율은 적용되는 세율에 10% p 할증됩니다.


마지막으로 직계존속으로 증여 받고 5년 이내 처분하는 경우 취득가액 등을 조부의 취득시기 및 취득가액으로 계산하는 배우자 등 이월과세 규정이 적용되므로 반드시 증여 후 양도는 5년이 경과되어서 하셔야 합니다. 그래야 감정평가의 의미가 퇴색되지 않습니다.


그리고 배우자 등 이월과세 규정도 2023년부터는 10년으로 늘어나고 취득세 과세표준이 시가 표준액에서 시가로 변경되는 점도 알아두시면 좋을 것 같습니다.


3. 어머니 명의로 된 시골집이 있는 상태에서 수도권에 분양권이 있다면 아파트 완공 후 매도 시 비과세가 될까요?


「조세특례제한법」 제99조의 4 농어촌주택(고향주택)


농어촌주택 및 고향주택 “취득 전에 보유하던 일반주택”을 양도하는 경우에는 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유 주택이 아닌 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.


그런데  어머니의 경우 농어촌주택이 먼저 취득된 상태이므로 어머니 시골집은 조세특례제한법 제99조의 4 농어촌주택 특례의 대상이 될 수 없습니다. -> 취득의 순서가 잘못되었음

II. 「소득세법 시행령 제155 ⑦)의 농어촌주택


「소득세법 시행령」 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.


① 상속받은 주택

“피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우”에 한하며, 동일세대원으로부터 상속받은 경우(동거 봉양 합사의 경우 제외)에는 비과세 특례가 적용되지 않음


② 이농 주택

이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 “취득일 후 5년 이상 거주한 사실”이 있는 이농 주택


③ 귀농주택

귀농주택이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것을 포함) 하여 거주하고 있는 주택


부친 소유의 주택은 상속으로 인해 취득하신 것도 아닌 것으로 보이며 귀농주택 등으로도 보이지 않으므로 소득세법 시행령 제155조 제7항의 농어촌주택 등도 해당이 없어 보입니다. -> 상속 받은 농어촌주택 등이 아님


따라서 아파트 완공 후 2년 보유 후 처분하더라도 어머니명의의 시골집때문에 2주택이되어  비과세는 안될 것 같습니다.



반대로 어머니소재 시골집 을  아파트 입주권 취득일부터 3년 이내 처분하는 경우 시골집은  비과세 받고 팔고   아파트는 완공 후 2년 보유하는 경우 비과세 가능합니다.


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