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토지거래허가구역 법적 분쟁 주의 토지거래허가구역으로 지정했다는 것은 땅값이 많이 오를 것이라는 신호탄이고, 그로 인해 땅을 파는 매도인은 아까워하고 땅을 산 매수인은 좋아합니다. 이 때문에 나라에서는 토지거래허가구역에 대한 투기를 막고 실수요자들만 제한적으로 구입할 수 있도록 하고 있는데요. 토지거래허가구역에서 거래를 해보신 분은 특히 농지를 300평 이상 사거나 기존 농지원부를 이용하여 농사를 지을 분이 아니고, 집을 짓거나 창고를 짓거나 실재 이용하려는 분들은 토지거래허가를 넣을 때 사전 건축허가신청을 해야 합니다. 만약 임야에 집을 짓는다 하면 임야는 임야 주인이 아니면 산지전용이 나지 않기 때문에 매도인이 허가를 받아서 허가가 나면 매수인에게 수 허가자 변경을 해주는 방식으로 많이 하는데요. 이때 큰 덩어리에 임야를 사는 게 아.. 2021. 4. 30.
상가 임대계약 사례관련 문답 A: 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 새로운 세입자가 들어오던 안 들어오던 보증금을 돌려줘야 합니다 [주택 임대차도 동일] Q: 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있나요? *묵시적 갱신이란 만약에 계약 종료 전 6개월이나 1개월 전에 임차인이 연장을 하겠다는 이야기를 하지 않고, 임대인 또한 계약을 종료한다는 이야기를 하지 않았을 경우에는 이는 묵시적 갱신으로 진행되어 기간이 만료될 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 됩니다. 이 법은 세입자에게는 불리한 것이 적용이 되지 않고 도움이 되기는 하지만 보증금의 규모가 작은 자영업자에 대해서 보호가 되기 때문에 해당 여부를 확인을 하.. 2021. 4. 29.
수용보상가산정과 환지사업 수용보상지역에 경매 물건이 나왔다면 경매 감정가는 경매신청연도로 책정되었기 때문에 보상가가 훨씬 더 나올 수 있습니다. 보통 보상 시기를 예측할 때 시행자가 국가나 국영기업이면 속도가 빠르고 시행자가 지자체나 지방공기업, 민간 등이면 속도가 엄청 더딜 수 있습니다. 단 경매로 수용지역 투자 시 긍정적 요인만 있는 건 아니라 꼭 체크해 봐야 할 점이 있습니다. 수용보상가 산정기준은 개발 구역 지정 당시의 용도지역입니다. 예를 들어 개발제한구역에 신도시가 들어서게 되어 보상이 나올 예정이라 토지이용계획확인원에 개발제한구역이 지워졌다 하면, 경매 감정가 판단할 때는 변화된 용도지역으로 경매 감정가가 왜곡 산정될 수 있습니다. - 수용보상은 종전 용도지역으로 나오는 게 맞습니다. 원삼 sk하이닉스 같은 경우 단.. 2021. 4. 28.
도시계획시설사업 절차 (+미불용지 보상) 도시계획시설사업 절차는 먼저 도시계획시설 결정고시 - 단계별 집행계획 수립 ( 수립은 집행시기에 따라 1단계 -- 3년 이내, 2단계 --3년 이후로 나누어집니다) - 시행자 지정 - 시행자는 국가가 주도할 때는 변론으로 하고 민간이 사업시행자일 때 잘 살펴보아야 합니다. 민간시행자가 도시계획시설사업을 하기 위해서는 당해 시설 부지 면적 2/3 이상에 권원을 가지고 있어야 하며 이러한 면적 조건을 충족하기 위해서 땅을 사들이는 작업을 할 때 경매로 나온 물건이 민간시행자가 꼭 필요한 면적 충족에 중요 변수로 작용한다면 낙찰 시 엄청난 자산적 가치 (알박기)로 변형될 수 있습니다. 따라서 해당 도시계획시설사업 시행자가 민간 부분으로 밝혀진 경우는 알박기 변수를 조사하여야 합니다. - 실시 계획 인가 - 보.. 2021. 4. 28.
법정지상권의 함정 법정지상권의 성립요건으로는 1. 저당권설정 당시 토지에 건물이 있어야 하고 (무허가, 미등기 건물, 재축, 개축한 경우도 인정) 2. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인에 소유였어야 하고, 3. 토지 또는 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어 있었어야 하고 4. 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. Q: 그렇다면 건축물의 존재 시점을 어떻게 확인할까요? A: 저당권 설정일과 착공신고 날짜를 비교해봅니다. 착공신고일보다 저당권설정 일이 빠르면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 착공신고 이후에 저당권이 설정된 경우 건물이 존재 시점(최하층 바닥의 지붕이 만들어진 날짜 확인) Q: 최하층 바닥의 지붕이 언제 지어졌는지는 어찌 아나요? A: 1. 로드 뷰로 확인해봅니다 2. 보통 건물 지을 때 입.. 2021. 4. 28.
제시 외 건축물 낙찰 시 유의사항 물건 현황 조사서와 건축물대장의 일치성을 먼저 확인해야 합니다. 낙찰받은 건물이 위반건축물로 등재되어 있거나, 등재가 되어있지는 않으나 위반 사실이 있는 건물일 경우 낙찰자는 형사상 책임이 아닌 행정상 책임을 져야 합니다. ‘건축법에 따르면 ‘이행강제금’을 부과하는 경우는 크게 네 가지로 나뉘는데요. 건폐율, 용적률 초과 또는 무허가, 신고하지 않고 건축한 경우입니다. ‘이행강제금’은 1㎡의 시가 표준액의 50%에 상당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수합니다. ‘이행강제금’에는 여러 가지 조건이 반영되며, 조건에 따라 벌금을 부과하는 규정 계산식이 달라지는데요. 건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%, 무허가 건축 시 100%, 신.. 2021. 4. 27.
착공신고된 토지낙찰전 확인사항 경매 지를 읽다 보면 괜찮은 물건 같은데 왜 유찰이 되었을까.. 나아가 불허가? 왜 불허가가 났을까라는 생각으로 머릿속에 말풍선이 잔뜩 쌓입니다. 잔금을 왜 미납했을까.. 어떤 문제가 있나.. 어떤 문제일까.. 위험한 거 아닐까.. 생각으로 머뭇거리다 포기하고 다음 입찰기일에 어찌 되었나 검색해보면 종전 최저가액보다 훨씬 상회하는 가액으로 낙찰된 것을 종종 볼 수 있습니다. 경매나 공매를 임할 때는 먼저 컴퓨터를 켜고 토지이용계획확인원, 다음 지도, 등기사항 전부 증명서를 보고, 매각물건명세서를 보고, 토지이용계획확인원상에 타법에 의한 담당 부서 전화번호가 있다면 전화해서 물어보고, 휴일 등을 이용하여 동네 부동산을 돌며 발품을 파는 것이 중요합니다. 막연히 KB 시세보다 싸게 샀어..라고 생각할 것이 .. 2021. 4. 27.
개발행위허가 국계법 시행령 ◎ 개발행위허가의 변경 (국계법 시행령 제52조) 1. 사업 기간을 단축하는 경우 2. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위 안에서 축소하는 경우 3. 관계 법령의 개정 또는 도시·군 관리 계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우 4. 「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경 5. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경인 경우 ◎ 개발행위허가의 기준 [개발행위 허가의 규모] 용도지역 국토계획법 기타 도시지역 주. 상. 자연녹지. 생산녹지 1만㎡ 미만 공업지역 3만㎡ 미만 보전 녹지 5천㎡ 미만 관리. 농림지역 3만 미만 조례 자연환경보전지역 5천 미만 조례 예) 울.. 2021. 4. 25.
4차 국가 철도망 구축 계획에 대한 공청회 어제 4차 국가철도망 구축 계획에 대한 공청회가 열렸다는 사실 알고 계시죠? ​ 아직 확정된 안은 안 나왔지만 공청회 자료를 토대로 4차 국가철도망 구축 계획의 핵심 내용을 살펴보도록 하겠습니다. (공청회는 어차피 거쳐야하는 요식행위라서 별다른 문제 없으면 확정된다고 보시면 됩니다.) ​ 참고로, 국가 철도망 구축 계획은 10년 단위로 계획을 세우고 집행을 합니다. 어느덧 4차 국가철조망 구축 계획이 나올 것이고 이 계획은 앞으로 10년 동안(2021~2030년) 우리나라 철도망에 대한 모든 집행 계획을 나타낸다고 보시면 됩니다. ​ 이날 공개된 공청회 자료가 총 66페이지에 달하는데요.. 모두 올려놔도 아마 다 안 보실테고 .. 핵심 부분만 요약해서 알려 드리는게 좋으시죠? ​ 우리가 눈여겨 봐야 할 .. 2021. 4. 25.
토지거래허가구역 유의점 및 주말농장 취득 토지 거래 허가는 매도인과 매수인이 같이 받는데 보통 공인중개사 사무소 통한 계약 시 부동산에서 허가까지 내줍니다. 필요 서류는 허가 신청서, 토지이용계획서 (농지는 농업경영계획서) , 매도인, 매수인 신분증 등이 필요합니다. 허가는 서류만 제대로 들어가면 잘 나오는 편이지만 실무적으로 불허가 났던 사유를 말씀드리자면 친구 2명이 매수인으로 가계약서를 작성(토지 거래 어가 전까지는 실거래 신고를 해도 반려가 되기 때문에 허가전 가계약서 작성, 허가 후 본 계약서 작성.. 이렇게 계약서를 두 번 작성하고 있습니다) 하여 토지 거래 허가를 넣었는데 부부가 아니면 공동매수인으로 허가를 내주지 않는다고 하더군요. 할 수 없이 2필지라 한 필지씩 매수인 1 매수인 2 이렇게 같은 매도인으로 2번 계약서를 작성하여.. 2021. 4. 24.
장담할 수 없는 개발행위허가 https://coupa.ng/b0qWyA 프레시지 소고기 샤브샤브 COUPANG www.coupang.com 개발행위허가 시에는 반드시 조례를 확인해야 합니다. 과거에 연접제한이 현재는 거리별 연접제한으로 일정 시설물에 이격성을 두는 경우가 있습니다. 또한 개발행위에서 말하는 경관과 어울려야 한다는 말은 자연경관을 의미하기보다는 기울기를 의미하는 경우가 많습니다 개발행위허가 시 도로는 통과도로인지 막힌 도로인지에 따라 기준이 다르고 인근에 물이 흐르는 천이 있다면 농업용인지 상수인지 유하거리에 따라 개발행위 허가가 나뉩니다 나무의 경우도 따져봐야 하는데요 도시지역처럼 나무가 귀한 곳에서는 보잘것없는 나무도 입목본수에 포함되는 경우가 있습니다 https://coupa.ng/b0qW41 신당동떡볶이 2인기.. 2021. 4. 23.
고가주택 및 주택수에 따른 비과세 전략 1세대 1주택 등 비과세 상황이라면 9억까지는 비과세, 9억 초과는 과세입니다 -고가주택 비과세 계산법 (2021년 이후) -고가주택 비과세 단순 보유만 한다고 해서 40% 받을 수 있는 것이 아닙니다. 최소 2년 이상은 거주해야 위에 표 적용이 가능합니다. 기준은 양도일 기준입니다. 즉, 아무리 기존에 취득을 하였더라도 거주를 하지 않았다면 9억 초과분 장기보유특별공제는 80% 받을 수 없습니다. 예를들어 집이 1채 있는데(비과세) 거래가액이 9억 초과라면 거주를 많이 해야 (10년) 유리합니다. 비조정지역도 마찬가지 입니다. 예시] 주택수에 따른 비과세 전략 (1주택자) -1세대가 국내에서 (국외 보유 주택 해당 없음) 1주택을 보유하는 경우로 보유기간이 2년 이상인 경우(단, 조정대상지역은 거주) .. 2021. 4. 22.

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