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도시계획시설사업 절차 (+미불용지 보상) 도시계획시설사업 절차는 먼저 도시계획시설 결정고시 - 단계별 집행계획 수립 ( 수립은 집행시기에 따라 1단계 -- 3년 이내, 2단계 --3년 이후로 나누어집니다) - 시행자 지정 - 시행자는 국가가 주도할 때는 변론으로 하고 민간이 사업시행자일 때 잘 살펴보아야 합니다. 민간시행자가 도시계획시설사업을 하기 위해서는 당해 시설 부지 면적 2/3 이상에 권원을 가지고 있어야 하며 이러한 면적 조건을 충족하기 위해서 땅을 사들이는 작업을 할 때 경매로 나온 물건이 민간시행자가 꼭 필요한 면적 충족에 중요 변수로 작용한다면 낙찰 시 엄청난 자산적 가치 (알박기)로 변형될 수 있습니다. 따라서 해당 도시계획시설사업 시행자가 민간 부분으로 밝혀진 경우는 알박기 변수를 조사하여야 합니다. - 실시 계획 인가 - 보.. 2021. 4. 28.
법정지상권의 함정 법정지상권의 성립요건으로는 1. 저당권설정 당시 토지에 건물이 있어야 하고 (무허가, 미등기 건물, 재축, 개축한 경우도 인정) 2. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인에 소유였어야 하고, 3. 토지 또는 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어 있었어야 하고 4. 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. Q: 그렇다면 건축물의 존재 시점을 어떻게 확인할까요? A: 저당권 설정일과 착공신고 날짜를 비교해봅니다. 착공신고일보다 저당권설정 일이 빠르면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 착공신고 이후에 저당권이 설정된 경우 건물이 존재 시점(최하층 바닥의 지붕이 만들어진 날짜 확인) Q: 최하층 바닥의 지붕이 언제 지어졌는지는 어찌 아나요? A: 1. 로드 뷰로 확인해봅니다 2. 보통 건물 지을 때 입.. 2021. 4. 28.
제시 외 건축물 낙찰 시 유의사항 물건 현황 조사서와 건축물대장의 일치성을 먼저 확인해야 합니다. 낙찰받은 건물이 위반건축물로 등재되어 있거나, 등재가 되어있지는 않으나 위반 사실이 있는 건물일 경우 낙찰자는 형사상 책임이 아닌 행정상 책임을 져야 합니다. ‘건축법에 따르면 ‘이행강제금’을 부과하는 경우는 크게 네 가지로 나뉘는데요. 건폐율, 용적률 초과 또는 무허가, 신고하지 않고 건축한 경우입니다. ‘이행강제금’은 1㎡의 시가 표준액의 50%에 상당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수합니다. ‘이행강제금’에는 여러 가지 조건이 반영되며, 조건에 따라 벌금을 부과하는 규정 계산식이 달라지는데요. 건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%, 무허가 건축 시 100%, 신.. 2021. 4. 27.
착공신고된 토지낙찰전 확인사항 경매 지를 읽다 보면 괜찮은 물건 같은데 왜 유찰이 되었을까.. 나아가 불허가? 왜 불허가가 났을까라는 생각으로 머릿속에 말풍선이 잔뜩 쌓입니다. 잔금을 왜 미납했을까.. 어떤 문제가 있나.. 어떤 문제일까.. 위험한 거 아닐까.. 생각으로 머뭇거리다 포기하고 다음 입찰기일에 어찌 되었나 검색해보면 종전 최저가액보다 훨씬 상회하는 가액으로 낙찰된 것을 종종 볼 수 있습니다. 경매나 공매를 임할 때는 먼저 컴퓨터를 켜고 토지이용계획확인원, 다음 지도, 등기사항 전부 증명서를 보고, 매각물건명세서를 보고, 토지이용계획확인원상에 타법에 의한 담당 부서 전화번호가 있다면 전화해서 물어보고, 휴일 등을 이용하여 동네 부동산을 돌며 발품을 파는 것이 중요합니다. 막연히 KB 시세보다 싸게 샀어..라고 생각할 것이 .. 2021. 4. 27.
개발행위허가 국계법 시행령 ◎ 개발행위허가의 변경 (국계법 시행령 제52조) 1. 사업 기간을 단축하는 경우 2. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위 안에서 축소하는 경우 3. 관계 법령의 개정 또는 도시·군 관리 계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우 4. 「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경 5. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경인 경우 ◎ 개발행위허가의 기준 [개발행위 허가의 규모] 용도지역 국토계획법 기타 도시지역 주. 상. 자연녹지. 생산녹지 1만㎡ 미만 공업지역 3만㎡ 미만 보전 녹지 5천㎡ 미만 관리. 농림지역 3만 미만 조례 자연환경보전지역 5천 미만 조례 예) 울.. 2021. 4. 25.
4차 국가 철도망 구축 계획에 대한 공청회 어제 4차 국가철도망 구축 계획에 대한 공청회가 열렸다는 사실 알고 계시죠? ​ 아직 확정된 안은 안 나왔지만 공청회 자료를 토대로 4차 국가철도망 구축 계획의 핵심 내용을 살펴보도록 하겠습니다. (공청회는 어차피 거쳐야하는 요식행위라서 별다른 문제 없으면 확정된다고 보시면 됩니다.) ​ 참고로, 국가 철도망 구축 계획은 10년 단위로 계획을 세우고 집행을 합니다. 어느덧 4차 국가철조망 구축 계획이 나올 것이고 이 계획은 앞으로 10년 동안(2021~2030년) 우리나라 철도망에 대한 모든 집행 계획을 나타낸다고 보시면 됩니다. ​ 이날 공개된 공청회 자료가 총 66페이지에 달하는데요.. 모두 올려놔도 아마 다 안 보실테고 .. 핵심 부분만 요약해서 알려 드리는게 좋으시죠? ​ 우리가 눈여겨 봐야 할 .. 2021. 4. 25.
토지거래허가구역 유의점 및 주말농장 취득 토지 거래 허가는 매도인과 매수인이 같이 받는데 보통 공인중개사 사무소 통한 계약 시 부동산에서 허가까지 내줍니다. 필요 서류는 허가 신청서, 토지이용계획서 (농지는 농업경영계획서) , 매도인, 매수인 신분증 등이 필요합니다. 허가는 서류만 제대로 들어가면 잘 나오는 편이지만 실무적으로 불허가 났던 사유를 말씀드리자면 친구 2명이 매수인으로 가계약서를 작성(토지 거래 어가 전까지는 실거래 신고를 해도 반려가 되기 때문에 허가전 가계약서 작성, 허가 후 본 계약서 작성.. 이렇게 계약서를 두 번 작성하고 있습니다) 하여 토지 거래 허가를 넣었는데 부부가 아니면 공동매수인으로 허가를 내주지 않는다고 하더군요. 할 수 없이 2필지라 한 필지씩 매수인 1 매수인 2 이렇게 같은 매도인으로 2번 계약서를 작성하여.. 2021. 4. 24.
장담할 수 없는 개발행위허가 https://coupa.ng/b0qWyA 프레시지 소고기 샤브샤브 COUPANG www.coupang.com 개발행위허가 시에는 반드시 조례를 확인해야 합니다. 과거에 연접제한이 현재는 거리별 연접제한으로 일정 시설물에 이격성을 두는 경우가 있습니다. 또한 개발행위에서 말하는 경관과 어울려야 한다는 말은 자연경관을 의미하기보다는 기울기를 의미하는 경우가 많습니다 개발행위허가 시 도로는 통과도로인지 막힌 도로인지에 따라 기준이 다르고 인근에 물이 흐르는 천이 있다면 농업용인지 상수인지 유하거리에 따라 개발행위 허가가 나뉩니다 나무의 경우도 따져봐야 하는데요 도시지역처럼 나무가 귀한 곳에서는 보잘것없는 나무도 입목본수에 포함되는 경우가 있습니다 https://coupa.ng/b0qW41 신당동떡볶이 2인기.. 2021. 4. 23.
고가주택 및 주택수에 따른 비과세 전략 1세대 1주택 등 비과세 상황이라면 9억까지는 비과세, 9억 초과는 과세입니다 -고가주택 비과세 계산법 (2021년 이후) -고가주택 비과세 단순 보유만 한다고 해서 40% 받을 수 있는 것이 아닙니다. 최소 2년 이상은 거주해야 위에 표 적용이 가능합니다. 기준은 양도일 기준입니다. 즉, 아무리 기존에 취득을 하였더라도 거주를 하지 않았다면 9억 초과분 장기보유특별공제는 80% 받을 수 없습니다. 예를들어 집이 1채 있는데(비과세) 거래가액이 9억 초과라면 거주를 많이 해야 (10년) 유리합니다. 비조정지역도 마찬가지 입니다. 예시] 주택수에 따른 비과세 전략 (1주택자) -1세대가 국내에서 (국외 보유 주택 해당 없음) 1주택을 보유하는 경우로 보유기간이 2년 이상인 경우(단, 조정대상지역은 거주) .. 2021. 4. 22.
조정대상지역 물건매도시 양도세 중과관련 이슈 1. 일년동안 여러채 매도시 매년1월1일 부터 12월31일까지 명의자별로 같은 연도에 매도한 주택에 대해서는 합산과세 됩니다. A, B, C주택의 경우 어느집은 (+)가 되고 어느집은 (-)가 되었다면 전체값은 내려갈 것입니다. 3채다 올랐다 하면 당연히 처분시기를 '연도를 다르게' 해야 합니다. 오래전에 사둔 안팔린땅이 있어 가격이 내려갔고, 많이 오른 집이 있다 했을때는 합산과세를 활용하는것이 좋습니다 주택을 여러 건 매도시, 유의해야 할 또 하나는 바로 ‘매매사업자 간주’ 입니다. 6개월 동안, ‘매수 1회 동시에 매도 2회’ 하는 경우이나, 과세당국에서 종합적으로 판단할 사항이며, 전용 85m2 초과 주택이 없다면 큰 이슈는 없습니다. 85m2초과 주택은 부가가치세가 나오기때문에 이슈사항이 있을수.. 2021. 4. 22.
수도권 토지 대세는 저온창고 저온물류센터 부지가 대세 수도권에 물류센터에 대한 수요가 많은것은 누구나 인정하고 있습니다. 외국갔던 기업들이 몇년전부터 다시 국내로 복귀하면서 더욱 그런것같습니다 저온 물류센터는 2020년 7월이후 등록면적이 약217만평 이상에 달한다는 수치입니다. 저온 물류센터 수요의 가장 큰 증가요인은 1인가구에 따른 편의점 식품구매율증가 ,마켓xx 같은 농 축산물이나 김치 반찬등 온라인 거래량 증가입니다. 코로나19 전에도 전자상거래 증가율은 연21%정도로 꾸준했는데 최근 비대면 상거래는 급속도로 증가하고 저온상품이 소비트렌드 판매품목으로 확대됨에 따라 저온물류센터의 필요성이 굳건해지는 추세라 판단되어집니다. (조원) KOSIS 국가 통계 포털사이트를 근거하여 2020년 12월 온라인 쇼핑 동향을 살펴보니 지난해 12월 비대면 전자상거래.. 2021. 4. 21.
경매 특별매각조건 및 농취증으로 인한 불허가 극복 부동산 경매를 하면서 궁금했던 점을 질의형식으로 작성해보았습니다. 특별매각조건 (보증금 20%) 이유는? 일단 입찰 보증금액의 기준부터 이야기하자면, 일반적으로 최저매각가격의 10%가 보증금액입니다. 일반 계약을 생각해 보면 사는 금액 10%를 계약금으로 하는 사례가 대다수이고, 입찰가격의 10%를 보증금으로 한다는 고정관념이 있습니다. 그리고 과거에는 이렇게 입찰보증금을 제공하였습니다. 하지만 입찰을 하는 사람들은 백 원, 십 원 단위까지 꼬리를 붙이기에 보증금과 입찰가격이 달라 무효가 되는 사례가 많다 보니 보증금의 제공 방법을 바꾼 것이 현재는 입찰가격의 10%가 아닌 최저가격의 10%가 보증금입니다. 단 특별 매각 조건 같은 경우(낙찰 되었다가 낙찰자가 잔금을 미납했을 때) 보증금이 10%가 아닌.. 2021. 4. 21.